重庆中原重庆市江北区石马河土地运营项目可研报告要点.pptVIP

7.1、一级市场整治拆迁风险 项目地块内部建有大量民房和工厂企业，受《物权法》的影响， 重庆城市拆迁难度加大； 受项目《合同》约定，置业公司需在土地拆迁完成前交纳15亿元前期费用，如整治拆迁工作不能顺利按时完成，延迟交地时间,置业公司的投资回收期将会加长； 对此，中原建议，置业公司应该尽力协助重庆北部土地整治公司，选择适用的拆迁政策、制定合理可行的实施方案，通过招标选定有实力和有经验的拆迁公司进行拆迁工作。 * 第七部分 风险分析 7.2、二级市场开发权不确定性 项目一级开发完成后，二级开发权的获取仍然要通过土地招、拍、挂的程序才能获得。因而有可能因其他开发商的强势介入而无法实现。对此，要在一级开发和二级招、拍、挂准备时设置一些对置业公司有利的条件，同时还需适当提高挂牌价格，一方面阻止竞争对手进入，另一方面也可在失利的情况下，获取尽可能多的土地一级开发的收益。 * 第七部分 风险分析 7.3、敏感性分析 * 敏感性分析 　 所得税前利润 内部收益率 项目 增减幅度 数值 增加比例 数值 增加比例 基本方案 　 176256.4 　 49.18% 　 挂牌收入 10% 220052.1 24.85% 59.45% 20.88% -10% 132460.4 -24.85% 38.28% -22.16% 第七部分 风险分析 目 录 * 第一部分 重庆市概况 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 项目SWOT分析 第五部分 项目实施 第六部分 项目经济分析 第七部分 风险分析 第八部分 结论 项目一级开发的税后投资利润率为56.42％，内部收益率为49.18％，财务净现值(i=15%)为84,102.58万元，累计净现金流量176256.4万元，投资回收期1.67年，因此，项目具有良好的经济效益。 更为重要的是，通过土地的一级开发，能够为参与二级开发的招、拍、挂工作创造有利条件，进行可能的土地储备。如果二级招、拍、挂成功，通过二级房地产的建设和经营，还可为集团获取更大更长远的利益。 * 第八部分 结论 * 汇报完毕 谢谢大家 * * * * 本项目未来2-3年可开发物业销售价格预测 产品形式 价格 备注 江景高层 7500元/平方米 套内建筑面积 酒店式公寓 7000元/平方米 套内建筑面积 商业 15000元/平方米 滨江商业建筑面积 13000元/平方米 市场公建商业建筑面积 市场租金 40元/平方米·月 建筑面积 备注:项目市场租金参照茶叶市场租金25-30元/平方米·月,租金年增幅10%;本项目市场开发经营计划在3年后开发租赁经营,租金按40元/平方米·月较为合适; 3.4、项目区域内市场环境小结 第三部分 市场分析 * 3.5、重庆市盘溪农贸市场概况 市场概况：重庆观农贸农产品物流中心（简称观农贸），为集蔬菜、副食、粮油、水产、水果、茶叶和冷冻制品七大专业批发市场为一体的大型农产品综合批发市场群,占地671亩，经营面积33.6万平方米; 辐射范围：满足重庆市主城区和近郊区县80%以上的蔬菜需求，农产品辐射范围遍及全国16个省、60多个市县; ?经营情况：经营各类农产品1400余种，特别是辣椒、花椒销量占国内市场交易份额的三分之一； 2006年市场总交易量19.5亿公斤，总交易额突破85.9亿元人民币。 ?未来发展：未来五年，建成辐射整个西部农产品供应市场的现代化农产品物流中心”的奋斗目标，在过去发展的基础上，增加1041亩市场用地，新建两个市场（肉类蛋禽批发市场、冻制品批发市场）；完善三个区域（行政区、商务区和配套区）；拓展三大市场（蔬菜、水产和水果批发市场）；组建一个中国三峡名优特产展销中心；开发一个食品加工园区. 第三部分 市场分析 目 录 * 第一部分 重庆市概况 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 项目SWOT分析 第五部分 项目实施 第六部分 项目经济分析 第七部分 风险分析 第八部分 结论 区域周边市场众多，人员复杂，对居住社区有较大的影响 需进行征地拆迁工作 完整的开发，周期长 地块内部高差较大，地块内部环境复杂 重庆房地产市场宏观环境较好，市场供需两旺 经济特区，促进房地产市场健康稳健的发展； 北滨路板块是重庆热点和高尚住宅开发板块，区域房地产开发价值高 项目所在的盘溪市场经商户将是主要客户来源 区域位置佳，城市主城中心区位置 地块可达性好—紧邻玉石大道、松石路和未来的北滨路 景观资源丰富，1000多米的江岸线 周边市场配套成熟，商业氛围浓，利于本项目市场用地的发展； 第四部分 项目SWOT分析 同类物业的竞争: 北滨路众多品牌开发项目 SWOT 优势