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土地抵押评估及其风险防范之我见 　　【摘 要】由于土地抵押评估是对土地进行估价的重要内容之一，并且要保护当事人的财产和信贷的安全，因此又不同于普通的土地评估。在土地的抵押评估工作中，最主要的工作就是要有效的控制评估的价格，这与借贷双方的利益密切相关，同时也体现出了估价机构和估价师的工作水平。本文将从对土地抵押评估的要素以及对风险的认识和防范措施进行论述，希望以此来保证土地抵押评估工作的正常进行。 　　【关键词】土地；抵押评估；评估要素；风险分析 　　1、前言 　　由于土地具有较高的价值并且长期内不易贬值而且还不具有可移动性，这些特点常常让人们把土地当做抵押物进行贷款，伴随着我国社会的不断进步以及不断完善的社会主义市场经济体制，很多种类的银行都努力向商业银行转型，信用贷款逐渐被抵押贷款取代。我国的公民在向商业性组织或者银行进行贷款时，一些债权人为了使投资风险降到最低，通常需要借贷方向债权方抵押土地，为了对土地价值进行公证客观的评估，借贷方需要向债权方提供评估机构给予的相关估价凭证，但是在担保时还会存在一定程度的风险，而且与土地拥有者的合法利益相关，所以人们对土地的正确的评估给予了高度的关注。下面将具体论述评估工作应注意的方面以及对评估风险的分析。 　　2、土地抵押评估要素 　　2.1 评估目的 　　评估的目的是进行土地抵押评估工作中的重要内容，其制约着其他的评估事项。对土地的抵押评估是为了对土地的可担保价值进行确定，从而将贷款金额确定下来，当前对土地抵押进行评估的目的可以具体的描述为：提供有价值的参考依据来确定土地的贷款金额，进而确定土地的抵押价值。 　　2.2 评估对象 　　根据土地抵押评估的目的，评估的对象就是要抵押的土地。根据相关法律规定，凡是不能设为抵押物的土地当然不可成为评估的对象。因此，在进行土地的评估工作中，估价人员必须先要对抵押的土地是否能成为评估对象进行确认，否则将一律不给予评估，若委托方一定要求给出一定的抵押价值，则将其价值定为零。估价人员还要明确估价对象的物质以及权利状态，从多方面审视抵押土地的安全性，降低抵押风险。 　　2.3 评估原则 　　除了要遵循一般的土地估价原则之外，还要对估价谨慎处之。谨慎原则需要我们注意以下几方面：对较多不确定因素存在的前提下，要谨慎进行评估活动。要充分了解实现抵押权的过程中存在的各种制约因素，以及各种危险发生的几率。此外，要较多的选用成本法进行价值的评估，对于那些较长时间的低租金以及租约的土地或者是没有市场的土地，要在收益价格方面给予较多的关注。 　　2.4 评估方法 　　对于各种各样的评估对象以及外界环境，再加上多种类的评估目的，正确的选用评估方法成为评估的关键，为了使评估的科学水平得到提高，而且要与客观实际尽量相吻合，通常选用两种以上的方法来评估同一个对象，因此综合利用多种的评估方法才能完成对同一对象的评估。使用较多的评估方法主要有成本法、收益法、比较法、基准地价修正法以及假设开发法，相关的估价员要对这些评估方法熟练的掌握和运用，其他的评估方法例如残余法、低价指数法、路线价法等也在某些情况下得到应用，评估人员也要对此进行必要的掌握。 　　3、风险分析 　　3.1 风险的含义 　　我们将损失的不确定性定之为风险，主要分为客观和主观两方面的不确定性。客观方面的不确定性主要指的是实际得到的结果偏离了预计的结果，误差的大小可以利用相关统计工具进行估量。主观方面的不确定性就是说个人评估的风险，风险的大小与个人的心理素质、经验以及知识储备有很大的关系，不同的人将会得到不一样的风险值。 　　由上土地抵押评估风险的定义可叙述为：由于评估人员以及相关评估机构违反了土地抵押评估方面的相关法律、法规，或者存在的某些客观因素严重影响了评估的结果，使得采纳评估结果的人们的权益受到较大的影响，由此给评估人员以及机构的声誉、经济带来了不同程度的损失，严重时还会承担法律责任的可能性。 　　3.2 降低风险具体措施 　　3.2.1 合理方法的选取 　　信贷风险的抑制以及借贷人和债权人双方的利益主要是通过抵押评估实现的。在进行土地抵押时，以当前市场上的价值作为抵押价值，并不是以将来某时刻的价值作为变现价值，虽然这种方法方便了信贷员的工作，但是在一定程度上存在较大的风险。评估价值决定了贷款的金额，贷款金额和将来的土地市场价的偏差的大小决定了放贷风险的大小，所以要采取一定方法来降低风险：（1）评估方法的改善。土地的抵押评估要同时兼顾到土地抵押之前以及抵押期间的土地价格的变化趋势，商业银行的相关工作人员要实时监测土地价格的变化情况，对抵押的土地价格的变化趋势进行充分的了解掌握，还可以把土地的评估工作通过相关专业部门进行估价处理，对土地的抵押价值能够准确的把握。（2）评估方法