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房产登记中能否“自己代理”与“双方代 　　目前，房产登记实务中，全国大多房产登记机构不接受所谓的“自己代理”与“双方代理”，公证机构出具此类的委托公证文书不为登记机构所采信，给当事人带来了诸多不便。笔者就此问题已在相关文章简要作了阐述，但并未展开，为此，笔者特撰此文，作进一步探讨。 　　一、代理的概念及特征 　　代理，是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。代理有如下几个特征：一是代理人代理的行为是法律行为。所谓法律行为，指以意思表示为要素，按意思表示的内容发生法律效果的民事行为，在某种程度上，法律行为可等同于意思表示。代理是意思自治的扩张，其目的是使被代理人通过代理人的行为与第三人发生、变更或消灭权利义务关系。只有法律行为才可代理，《德国民法典》将代理制度列入“法律行为”一章加以规定，并被许多大陆法系国家所效仿，我国民事立法中，也是将代理制度和民事法律行为放在一起加以规定的。非以意思表示为要素的事实行为和侵权行为都不得代理，而且，并非所有法律行为均可代理，代理一般限于财产法律行为，身份法律行为通常不得代理。虽然代理限于法律行为，但为促进正常的民事流转和维护社会经济秩序，代理制度有时也扩展类推适用于法律行为以外的其他行为，主要有申请行为、申报行为及诉讼行为。二是代理人以被代理人的名义为法律行为。三是代理人