房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧精要.pptVIP

房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧 喻景忠 Email： yjzh_2002@163.com 房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧 一、房地产开发企业的主要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路 一、房地产开发企业的主要税种及税率 ㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税及附加税 ㈢ 印花税 ㈣ 契税 ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税 ㈠ 主要税种及税率简表 土地增值税税率表 ㈡ 营业税及附加税1/7 1．营业税的定义 营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。 2．营业税的征税范围 营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。 营业税的征税范围2/7 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3% ⑵ 建筑业，税率3% 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5% ⑷ 邮电通信业，税率3% ⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率20% ⑺ 服务业，税率5% ⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。 ㈡ 营业税及附加税3/7 3．营业税的纳税人 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。 4．房地产企业营业税的计征依据及计算方法 ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ⑵ 房地产企业营业税的计征方法 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额 ㈡ 营业税及附加税5/7 5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3% ⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。 ⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率） 营业税及附加税应用举例1 6/7 某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下： 第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元； 第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元； 第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元； 第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元； 第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元； 第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收其他费用。 应用举例1参考答案7/7 该公司应交营业税及附加税的计算方法如下： ⑴ 应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元 ⑵ 应交附加税＝645×（7%＋3%）＝64.5万元 也可以采用下列简化计算方法 应交营业税及附加税 ＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%） ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税； ⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税； ⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税。 ㈢ 印花税1/2 1．印花税的定义 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。 2．印花税的征税范围 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。 ㈢ 印花税2/2 3．印花税的纳税人 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。 ㈣ 契税 1．契税的定义 契税，是指国