《成都震后房地产市场分析》.doc

震后成都 ? 　“5.12”地震成都从楼面地价、建造成本供销结构等几方面来成都房地产发展趋势，参考。　 一、市场分析 投资主体 由于地震的原因，不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新评估，或将在1-2年内调整在蓉的投资计划，将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说，必将放缓其进入的步伐。 外来开发商对成都的观望态度，势必影响到成都土地市场的交易，导致土地价格继续回落。板块 都江堰-青城山板块重建，双流、龙泉、新津物业迎来发展契机短时间内无法消除地震带来的阴影，同时的重建也将需要3-5年甚至更长的时间。会考虑重新选择休闲养老的区域。双流、龙泉、新津等区域在此次地震中基本没有受到影响，这些区域的休闲、养老物业或将是这类群体考虑的区域。 因为地震，对城西城北区域的置业信心将大受打击，消费者对城西（都江堰/郫县/高新西区等）与城北（大丰/新都/成彭方向）区域的抗性明显加大，因此对现金流紧缺、销售回款缓慢的开发商而言无疑是雪上加霜，部分开发商在房价上导致局部价格大幅下滑。而城东（包括龙泉）、城南（包括华阳、牧马山、航空港）区域将受置业者青睐，助推房价走高可能。 根据房管局月份交易的数据，各区商品房交易量环比来看，金牛区下降了40%以上，超过其他各区，位居第一；同时青羊区和成华区的下降也达到了三成以上。 ? 价格分析 高层，因而一些人们对高层单位产生了恐惧感。低层单位的价格高于高层单位的。但这一体系的改变将会只是短期的，未来随着购房者对高层单位恐惧心理的慢慢消除，定价体系将会回到正轨。 建安成本上涨200元/㎡，同比上涨20%2007年6月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都13%以上，钢材水泥成都建筑市场的人工成本已经比去年同期上涨了20%。特别是2008年以来，建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势随着灾后重建工作的进一步推进，对建材及人力的需求量将会大增，对房地产市场来说，面临着前所未有的成本上涨压力。附：建筑工程（住宅）造价指数表数据来源：成都建设信息网 ? 日前，成都市房管局各住宅的成交均价：二环内为5780元/㎡，二三环间为5080元/㎡，三环外为4730元/㎡。对享受优惠政策普通住房标准也重新进行了划定：二环内购房价格低于8092元/㎡，二环至三环之间购房价格低于7112元/㎡，三环外购房价格低于6622元/㎡。 情况表明，在楼面地价居高不下、开发成本不断上涨的情况下，未来房价上涨趋势明显。同时因为这些项目拿地成本较高，开发时不得不考虑走高端路线，以提升房价，从而保持正常的开发经营。高端项目的增多，但高端客户是有限的，项目面临较大的开发风险。 、在售项目地震各楼盘都恢复了营销工作，我们对成都市区及双流、温江和龙泉的近50个项目的价格及优惠情况，其中包括高密度和住宅密度住宅，并对所了解情况进行了分析，情况如下： 六成以上项目价格未作调整 ? 在调查项目中，超六成的项目暂未作价格调整，超过两层的项目销售均价有所下调，有达14%的项目的销售均价作了一定幅度的上涨。 在价格上涨的项目主要位于双流、温江和龙泉，为多层或产品。而在价格下调的项目较为分散，市区及各郊区县均有，主要是前期销售速度较慢的一些项目，如珠江国际花园、西花汀、龙城一号、萧邦等灾区营销成为开发商在特定时期的一种方式?在所调查的项目中，震后约的项目加大了优惠幅度，如龙湖翠微清波、水韵天府、碧蔓汀、弘邦?领邸、珠江国际花园、恒大绿洲等。同时也有1/3的项目将之前的优惠幅度减小了，如凯丽美域、华宇阳光水岸、城市理想、东山国际新城、宏信南樾等；优惠幅度减小的项目中，直接将价格调低减少优惠的情况。但是仍然有的项目在优惠措施上保持与震前一致，到目前为止未作调整。 目前成都楼市开发商与购房者之间正处于拉锯状态， 交易冷清，开发商回款难度增大，同时因为融资渠道十分有限，开发商降低利润空间，以促销缓解资金上的压力。目前大多数开发尚未有新的动作，处于观望状态。开发商开展的灾区营销效果不理想。预计成都楼市将会迎来新一轮的优惠潮。 1-6月的成都房地产市场供应量情况来看，容积率大于3.0的项目的供应超过了8成。其中4.0以上的楼盘供应量占到了总供应量的58%；容积率在3.0-4.0之间的楼盘，占23%；而高于5.0的高密楼盘占据了供应量的12%；而低于3.0的项目供应量还不到两成。因此容积率越低，价格就越高，大部分客户还是只能选择较高容积率、较高密度的住宅。 从建筑形态方向来看，也充分体现了高密住宅大量供应的现状，高层物业占到了绝大多数，其中供应量在十九层以上的高层住宅，占到了总量的70%；其次是12-18层的高层，占26%。同时超高层物业的比例达到了12%，随着东大街一线及南部新区二、三十个超高层物业的面市，这一比例将会大大提高。多层和小高层两者相加也只仅仅占到