青岛(温泉镇)别墅市场考察报告详解.pptVIP

青岛(温泉镇)别墅市场分析报告 （营销部 蒋娟绘） 二零零八年九月 青岛别墅市场的发展相比较于青岛房地产业并不算晚，但是除了上个世纪九十年代初起开发的弄海园别墅，在这一轮十余年的发展周期中，青岛房地产在黄金海岸土地开发殆尽的前提下，还是没有诞生一个真正有品质、有品味、有影响力的别墅品牌项目。 由于崂山沿海土地基本上已早被开发，以及国家禁止别墅用地的审批，目前青岛的别墅市场基本上集中在崂山北侧的城阳东南区、即墨东部区和沙子口的村庄改造区，并以此形成了中低端别墅区（城阳6000元-10000元/㎡）、中高端别墅区（即墨东部7500元-15000元/㎡ ）、高端别墅区（崂山20000元-35000元/㎡ ）等三个不同层次的别墅市场。 针对公司前些时间的外出考察情况，以及八千水城项目的竞争性分析，本报告主要以温泉别墅项目市场分析为主，其他区域项目分析为辅。 前 言 第一部分 中、高端别墅市场 （即墨东部温泉镇区域） ◎ 即墨市 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，耕地面积8.18万公顷，辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区，1033个村庄，107.53万人口。 温泉镇 ◎ 即墨市及温泉镇的行政、经济状况 ◎ 温泉镇 温泉镇在青岛市区东部40公里处，和南连崂山仰口国家旅游度假区，北接田横岛省级旅游度假区相连，是崂山－田横岛旅游区的衍生。距青岛港40公里，青岛国际机场30公里。全镇总面积88平方公里，辖50个行政村，人口5万，是青岛地区待开发的集自然和人文景观为一体的现代旅游居住胜地。 别墅10000元/㎡ 公寓7000/㎡起 青岛海信房地产 酒店和独栋、双 拼、联排别墅 0.4 266000㎡ 667000㎡ 海信温泉王朝 青岛中天嘉合置业 北京和达创建置业 青岛天泰房地产 青岛天泰房地产 开发商 其他项目 别墅500万/栋起 单价13000元/㎡ 别墅?、酒店、公寓 0.62 127000㎡ 202464㎡ 芭东小镇 别墅13000/㎡ 公寓4700/㎡起 别墅?、公寓 0.28 68000㎡ 306000㎡ 依泉美庐 起价8600元/㎡ 别墅14000/㎡ 独栋、双拼 0.24 25887㎡ 73370㎡ 天泰蓝泉二期 均价7500元/㎡ 合院洋房、多层 0.79 190000㎡ 240000㎡ 天泰圣罗尼克 价 格 物业形态 容积率 建筑面积 占地面积 项目名称 ◎ 温泉区域板块的代表性别墅项目 ◎ 项目一：天泰 · 圣罗尼克（Saronic） ◎ 简介 天泰?圣罗尼克项目位于久负盛名的天泰温泉高尔夫景区东侧，占地面积400亩，总建筑面积19万平米，户型面积230～260平米，由美国波士顿建筑事务所规划设计。 项目根据基地的滨海山地特点，整体规划为观海山地Townhouse，建筑风格为希腊爱琴海岸现代、简约、典雅的建筑风格，项目最显著的特点是中式庭院的布局设计，营造了一种最富人情味的邻里空间。 ◎ 销售状况 开盘时间：2006年11月份 销售均价：7500元/㎡ 销售进度： 第一期：121套2008年1月基本售罄 第二期：160套至今已售40余套 ◎ 投资商 青岛天泰房地产开发公司 ◎ 建筑外立面及室内布局（实景） ◎ 圣罗尼克倡导的是爱琴海 “浪漫的简约、邻里的温情、自然的品味 ” ◎ 天泰 · 圣罗尼克的市场评价 ◎ 天泰?圣罗尼克是青岛最近几年中档别墅的成功代表，一期 项目上市后形成了消费者的强烈关注，在07年下半年一度脱 销，工期进度赶不上销售需求； ◎ 圣罗尼克最大的成功源于其准确的市场定位和产品定位； ◎ 其市场定位于150--200万元的中产阶级客户群，满足其想住 海边别墅又买不起崂山南侧别墅的欲望，并通过天泰高尔夫、 温泉等配套服务迅速提升了项目在客户群中的高端形象； ◎ 其产品定位于希腊爱琴海边的建筑风格，这种小资而不失高 雅的自然沙白和简约的建筑形态迎合了客户临海而居的自我 满足感，并最大程度地结合“中国式庭院”的规划理念，让有需 求的消费者不想购房也很难； ◎ 圣罗尼克最大的困境就是中国人的审美观点，大规模的白色 建筑社区无论是对中国传统的文化还是业主长期的审美疲劳 将会是一次严峻的挑战，这也是天泰急需解决的一个产品问题。 ◎ 项目二：天泰 · 蓝泉别墅 ◎ 简介