写字楼设计探讨解读.pptVIP

写字楼是什么？ 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。 ?作为人们进入写字楼的必经之地，作为商务交流的第一场所，大堂的形象不仅代表着写字楼的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象，对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求。如目前的写字楼大堂的面积不小于300平方米，功能上可以划分为商务功能和休闲功能，内空高度最低不低于5米，智能化的设施体现在全面性上。 写字楼大堂的发展趋势可以概括为以下几点： 1.????? 大堂面积约达到500-800平米，部分顶级写字楼能达到1000平米左右 2.????? 大堂采用挑空设计，实现高度达到9－15米 3.????? 从节能环保的角度考虑，最好实现自然采光通风 4.????? 从服务功能的角度，要设置访客休息接待、安防管理和咨询服务等功能区 停车位 目前市场上的写字楼比较大的问题在于停车位紧张，按照国际甲级标准通常200-300平米至少一个车位配置。 关于停车场出口设置：当停车位大于50个时，出入口数量不得少于2个；当停车位大于500个时，出入数不得少于3个，出入口之间的距离必须大于15米，出入口的宽度不小于7米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。 现在建的写字楼项目空调系统主要分为三大类，即普通分体式空调、大型中央空调、小型商务中央空调。 ??分体式空调分为室内、室外机两部分。优点是易于装修改造，单独控制温度及计量耗电量；缺点是，外挂机不美观且室内空气差，冷热气流不均匀。 ?大型中央空调单独设置空调机房，由风道将处理后的空气送入各办公空间。主要优点是楼宇外立面美观，室内基本无噪音；缺点是风道占用空间且不易于改造，难实现分别计量和控制，容易造成能源浪费。????小型商务中央空调即户式中央空调，适用于较小的或分隔式的办公空间，如600平方米以内的房间。且通过技术可引入新风系统，实现分户控制与计量，易于室内装修改造。该产品缺点在于初始投资大，安装、维护技术要求高。 ??? 现在市场上许多高档写字楼项目均采用VAV或VRV空调系统 VAV（variable air volume即变风量空调系统）??VRV（variable refrigerant volume 即变制冷剂流量系统）??VAV空调系统的优点：设备初投资少，舒适性好。缺点：冷冻水管线存在冷损失和维修问题。 ?VRV空调系统的优点：不占用室内有效空间和面积，控制方式先进。该系统具有的自动诊断功能和先进的管路连接技术（系统本身连接部件少），使年维修费用几乎为零。缺点：新风要靠自然的方式补充，浪费冷量，设备初始投资高。 * 标准层面积，作为一个写字楼项目的主要技术量，近年来有两极化发展趋势。一方面，CBD、金融街、中关村等成熟商圈新建甲级写字楼项目，其标准层面积有逐年放大趋势。例如中关村E世界财富中心。另一方面，“独栋办公”这一完全不同的办公理念已被提了出来。“独栋办公”有利于企业品牌形象树立及实力的展现，并易于对办公环境进行管理，成为一种新的趋势。同时，较小的标准层面积，使得采光、通风等问题更人性化，办公空间分割也更灵活。 核心筒的内容除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯，前室也是6平米，当两种前室合并的话，其合用前室是10平米，这方面大家都知道。 （1）电梯应有合适的位置和数量，便于识别和集散； （2）电梯所采用的速度应根据大楼的具体情况确定； （3）电梯所占的面积应紧凑高效，要根据标准层布局作通盘考虑； （4）超过一定的层数应进行分区，以提高效率，节省电梯数量与井道； （5）疏散楼梯位置要分布均匀，易识别，平面尺寸要满足最大楼层的紧急疏散要求，但应紧凑，尽可能少占面积。 *