房地产采购与合同精细化管理精要.ppt

房地产采购与合同精细化管理一2014-4-9 让更多的人享受到高品位生活 广义的采购 采购管理日常工作中的普遍问题 采购管理的要素 １、采购的目的 　　以合理的代价换取合适的资源（整合资源） ２、采购的对象 　　产品及服务、 　　提供产品及服务的单位：供方 房地产采购的特点与难点 １、产品的复杂性导致采购内容多样且繁杂，细分市场各自不同（地域性；产品+服务） ２、产品的单件性导致采购需求的多重性，一次性批量采购难度大 ３、周期长导致的变化多；双方及外部环境的变化 ４、计价方式受定额习惯影响，未完全市场化，双方信息不对称 注：房地产采购是零库存采购，需要高度统筹协调 浏览页：整体项目管理 房地产采购理解与操作的常见误区 启动-制定项目章程并确定初步范围 计划-制定项目管理计划 执行-制导和管理项目的执行活动 监控-监控项目执行并进行整体变更控制 收尾-项目收尾和结束 房地产采购的定位与要求 采购管理的六大基本过程 二、房地产采购的组织管控 房地产采购的几种组织方式及其优劣比较 采购组织的基本职能设定 集团/总部对采购业务的管控模式 如何建立企业内部的采购管控体系 采购部门的岗位设立与任职管理 什么是合约规划、作用和意义如何 合约规划的基本内容 合约规划的合约项划分 各合约项的采购及管理要点 １、采购方式 　　招标、直接委托 2、合同形式 　　总价、单价合同 ３、计价方法 　　清单、定额 ４、定标方 　　低价、综合评分 采购的时间计划编制 合约规划的执行与完善 １、执行要求 　严格执行，重要事项不可轻易调整 　执行偏差做动态跟踪、记录 　时间计划可滚动调整、共同讨论商定 ２、过程调整方式 按原权限审批调整事项 ３、事后评价与改进 　执行率、合同数量对比、合同管控情况、发包方式，重复分析，遗漏内容、范围不清晰 如何理解合约规划与目标成本之间关系 １、避免本末倒置 　分主次、分轻重 ２、目标成本的动态原则 　物资：财务状况、供应代理商情况、生产厂商、生产条件、投标产品销售业绩、投标申请人诉讼史、银行资信证明 　施工队伍：财务状况、公司组织关系图、近三年已完工程、一览表（类型、规模、项目经理、甲方）、目前在建工程一览表、投标申请人诉讼史、银行资信证明（建议提供） 供方管理的基本要求 １、统一分类管理、建立供方数据库 ２、有组织、有计划、有投入 ３、摸清细分市场、有的放矢（比喻做事说话有针对性）的引进 4、维护已有合作，保持长期稳定经营 ５、规范供方管理业务流程、防范风险 供方资质审查过程 提出供方要求 推荐供方队伍 收集信息 初审 考察 考察表成报告 入库 招标条件确定 投标队伍选择 入围 投标、定标 审批 执行合作 战略合作 履约评价 供方考察与调研要点 １、考察的对象：公司/队伍、产品/品牌 ２、考察的组织与时间计划：团队综合考察、提前安排 ３、考察与调研的具体内容：公司、项目及生产基地；资质资料；操作人背景实力（劳动力与资金），业绩与口碑技术、管理、价格水平。 ４、考察的方式与作用 　　普遍了解市场，收集专项信息，考察单个对象，双向了解，学习技术 ５、考察/调研结果的处理 　　录入供方数据库，品牌数据库，考察报告等。 供方评估与选用环节 与供方的沟通和交流 对供方的培训和指导 供方管理中易出现的误区 技术管理的作用 技术管理的基本原则 技术平台的建立 技术条件的具体体现 技术水平的提升 四、房地产采购的供方与技术管理 １、入库评估：根据资审，确定可试用还是不可用 ２、入围筛选：根据评估/评价结果；项目需求 ３、定标选用；依据投标情况 ４、履约评价：定期（年度或半年度，合同执行完成后）；不定期（必要时、有特殊情况的时候）；等级评定：（不合格、合格、优秀、战略） １、掌握不同层面的关键人物 ２、针对项目或合作关系；长短结合 ３、抓住关键问题或关键节点 ４、及时了解信息 通过根源分析有效的制定预防措施，从根本杜绝问题才是问题管理价值。 １、技术要求：材料或工艺，措施 ２、管理与配合要求：如施工组织，现场包装 １、队伍来源－过度防范 ２、资质要求－不切实际 ３、注重数量－质量偏离大 ４、考察不深－只看表面、流于形式 ５、缺乏互动如何发挥技术条件的作用 　　 １、技术管理在采购中的重要作用 　　以技术条件/要求，描述/确定标的物是价值判断的依据，确定价格的前提 ２、如何发挥技术条件的作用 　　符合项目定位与需求 　　保证产品及服务品质 　　要求全面、清晰 　　具可比性，实现公平竞争 １、技术与市场的结合 　　基于新技术的实际运用情况，采用市场成熟的 　　先进适用的技术 ２、技术与产品的结合 　　符合楼盘档次定位与功能需要，明确招标技术条件 ３、技术与经济的结合 　　提升