第三章房地产项目拓展详解.pptVIP

第三章 房地产项目拓展 【学习目标】 1．房地产项目拓展的类型与模式； 2．土地使用权的获取与条件分析； 3．项目SWOT分析方法； 4．项目区位环境分析。 第一节 房地产项目拓展概述 第二节 土地使用权的获取 第三节 房地产项目区位环境分析 第四节 昆山市某房地产项目拓展案例 第一节 房地产项目拓展概述 一、项目拓展类型 二、项目拓展流程 1．企业战略规划 2．投资机会判断 3．项目评估决策 三、项目拓展的法律环境 （1）项目搜索与筛选 （2）现场踏勘与调查 （3）项目价值判断 图3-1 房地产项目拓展流程 1．企业战略规划 2．投资机会判断 影响房地产投资机会判断的因素主要有以下五个方面。 （1）宏观经济状况 （2）区位地理优势 （3）市场供求状况 （4）价格增长空间 （5）产品投放机会 3．项目评估决策 在投资机会研判的基础上，开发商需要进行项目搜寻、现场踏勘、价值评估，确定是否获取以及如何获取土地的过程。 三、项目拓展的法律环境 1．项目用地管理规定 （1）项目用地性质 （2）项目用地预审 2．土地购置的法律规定 3．法律风险分析 图3-4 项目公司模式 以项目公司名义办理国有土地使用权证书，双方合作关系比较紧密； 直接以土地使用权作价入股，规避对土地使用权转让条件的限制； 节省费用； 责任明确，法律风险相对较小 一方面，组建的项目公司取得相应的资质才能从事房地产项目开发，但申请办理房地产开发企业资质手续繁杂，需要的时间较长，影响开发进度。 另一方面，由于项目公司是针对特定项目设立的，具有临时性，在开发项目合同履行完毕，保修期满后，项目公司注销会涉及到股权转让或者清算。 合作建房 图3-5 挂牌模式 1）挂牌模式的合作原则 ①协商原则 ②投资控制原则 ③土地过户原则 3）挂牌模式的主要风险控制 ①土地 ②合作方 ③合作条件 ④土地变更及付款风险 ⑤收益分配 3．股权收购模式 股权收购模式是将土地使用权名下公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。 （2）股权收购模式的基本原则 ①采取该模式可以减少新成立项目公司审批开发资质所耗费的时间，避免新成立项目公司资质等级较低不能承揽大型项目的不足。 ②节省费用 ③手续简单。 ④项目开发进度加快。 1．联合竞买 2．境外融资（HI） 3．信托 1．联合竞买 联合竞买是合作各方联合参与土地部门的“招拍挂”，竞买成功后，双方按份额缴纳土地出让金，土地按份共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。 2．境外融资（HI） 境外融资模式是项目公司向外资银行经营债偿还本息，项目公司开发并享有利润，但其开发过程接受境外融资机构监督。 3．信托 房地产信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把集合到一定数量的资金投资到房地产项目或贷款给房地产开发商，把取得的投资回报或贷款利息分配给委托人的业务过程。 第二节 土地使用权的获取 一、土地资源开发的特性 土地资源具有如下特点： （1）土地是不可复制和再生的稀缺资源。 （2）土地的不可控性。 （3）土地的不可更改性。 （4）土地是房地产开发的最重要投资。 （5）买地的动机不是单一的。 二、土地使用权的获取 （一）土地使用权出让 1．土地使用权出让方式 （1）协议出让 （2）招标出让 （3）拍卖出让 （4）挂牌出让 2．土地使用权出让价格及其含义 （1）土地使用权出让金 土地价格=（地租÷银行利息率）＋土地投资成本＋土地投资应得利润 （2）毛地价，即未完成“七通一平”[1]的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。毛地价是政府获取的土地收益部分，不含拆迁费用，也不含小区配套成本。 （3）熟地价，即提供“七通一平”或为“五通一平”的地块，土地出让金包括土地使用费和开发费。  3．出让土地的使用类型 （二）土地使用权转让 （三）土地使用权划拨 三、土地使用权出让合同及其主要内容 1．总则 2．出让土地的交付与出让金的缴纳 3．土地开发建设与利用 4．土地使用权转让、出租、抵押 5．期限届满 6．不可抗力 7．违约责任 8．适用法律及争议解决 9．附则 四、旧城改造与新区开发 （一）旧城区房地产开发的特点 （二）新区开发的特点 （三）投资与消费倾向对新区开发和旧城改造的影响 图3-10 租金梯度曲线和土地利用同心圆模式 二、区位与房地产价值