关于工业地产的探讨解读.pptVIP

关于工业地产的探讨 目 录 第一部分:工业地产概况 第二部分:工业地产的的相关政策 第三部分:工业地产的开发模式及案例 第一部分: 工业地产概况 1、近期工业地产事件回顾 2、工业地产的历史回顾 3、工业地产发展现状 4、工业地产的定义 5、工业地产投资特点 6、工业地产的发展前景 第二部分: 工业地产的相关政策 1、政策现状 2、政策影响分析 （3）工业地产商模式 创新科技广场（一期、二期） 创新科技广场的定位是高科技产业大厦，一期成交均价为5000元/平方米，该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。 二期（2004年开盘）基本情况： 建筑面积：8.5万平方米，分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列 主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元；开盘均价：9000元/平米 数码时代大厦 位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。 功能：商业、办公。 建筑面积：11万平方米；经营形式：全部销售。 销售均价：7000元/平米；目前出租价格：120元/㎡/月。开盘时间：2002.8.2 福田天安科技创业园（2003年建成） 由福田区政府与天安数码城共同打造的高新技术创业中心。大厦分为A、B座，楼层共为11层，已于2004年3月入伙。 总占地面积8157.8平方米；总建筑面积35446平方米； 配套服务设施4814平方米，培训中心5077平方米，科技企业孵化器20105平方米。 标准厂房 共6栋，是由过去的工业厂房改造而成的，目前已经是各类科技型企业的办公用地，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。 天安公寓 靠近滨河路，是天安数码城住宅配套，共6栋，全部为30-50平米之间小户型，销售均价：35000元/平米，已全部售出。 （1）创意产业朔源 （2）创意地产的涵义 当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义的 （3）创意产业（文化产业）产生的背景 田子坊发展历程-----房地产招租（设计）到形成房地产特色物业的过程 独特的是园区设计留出了很多‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间 通过低租金吸引知名品牌公司吸引人气并奠定了8号桥的高品位和高档次 入住企业性质: 知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体 租金04年4元/平米左右 租金目前达8元/平米 （1）我国物流地产的发展现状 （3）我国物流地产的经营管理模式分析 物流园区的建设原则与基本功能 物流园区的战略定位 物流园区的开发模式 （4）我国物流园区的主要盈利模式 转运型物流园区的盈利模式 仓储配送型物流园区的盈利模式 流通加工型物流园区的盈利模式 综合型物流园区的盈利模式 根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示： （3）盈利模式 努力提升围绕产业链企业的配套增值服务； 为企业提供一条龙的入驻基础服务； 定期引进和组织高端的经济和学术交流会议； 每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台； 根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电； 配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务。 各项园区优惠政策的支持 凡入驻总部基地的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税按15%的税率征收； 高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收； 在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊的优惠。 （4）招商模式 主动联系外地企业，扩大成交客户基数； 拓展外地代理体系，合作开发市场； 主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商； 发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户； 积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商； 组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现。 首先必须有一定的产业或者经济的发展或者经济的聚集．如果这一地区没有什么经济活动，在那建一个基地根本不能生存。目前在我国些经济集中地区，如北京、上海浦东(金融产业)，再如广东、深圳( 外贸、高新技术为主)等已初具总部经济区域的规模及趋势。 第二，需要政府的强力支持。中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。 第三，离网络设施比较近， 比