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基于多社会主体参与的老年住宅商业化运营模式研究 　　一、引言 　　截至2012年底，浙江省60岁以上老年人口达857.7万人，占总人口的17.9%，老龄化、高龄化程度均比全国平均水平高3到4个百分点。预计到2020年，户籍老年人口将达到1186万人，占总人口的24.2%。积极应对老年人养老需求现实而迫切，养老的有效载体和实现形式很大程度上在于住宅，因此，如何依托老年住宅更有效地解决老年人的养老问题，是政府与全社会极为关注的焦点。 　　二、老年住宅定义及分类 　　（一）老年住宅的定义 　　《老年人建筑设计规范》中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所。 　　（二）老年住宅的分类及特点 　　根据用地性质、开发运营主体不同，可将老年住宅分为以下四类：养老机构、老年公寓、社区日间照料中心、养老地产。其中养老机构指由政府部门开发运营的养老院、托老所等，不适宜商业化运营，老年公寓、社区日间照料中心及养老地产比较适宜于社会资本进入。因此，本文将老年公寓、社区日间照料中心与养老地产作为研究重点。 　　1.老年公寓。通过划拨方式取得福利或医卫慈用地，集中建造适老建筑为老年人提供饮食起居、医疗护理、文体娱乐活动等综合服务机构。销售对象限定为60岁以上老年群体，针对中低收入人群。 　　2.社区日间照料中心。在社区内嵌入