世联山西太原豪宅市场分享报告精要.ppt

山西太原豪宅市场分享 分解问题 太原是山西省省会，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地 大太原经济圈概念，强化了太原市的核心地位，城市辐射能力进一步增强 《山西省城镇体系规划》和《山西省城市化发展纲要》提出：要顺应国家发展战略，全力构建“中部六极”中的“太原经济圈”，打造中部地区的“北引擎” …； 发挥太原作为京津冀大都市圈的西部中心城市，在环渤海经济区和我国西部地区的区域合作中起?“承东启西”的功能，同时促进太原与省内其他城市的经济协作。  “南移西进，扩容提质” 的城市发展策略，“扩容”强化了项目所在区位的中心化，“提质”改善了太原市的居住条件 长风文化商务区的建设将极大提升汾河西部区域的城市配套功能 长风商务区定位为具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。 基础设施已经开始施工。 太原GDP经历高速增长期后，增速逐步放缓，人均可支配收入保持两位数增长 城市消费力旺盛，高端消费需求强劲，成为奢侈消费品的淘金乐土 改善型需求将逐渐成为太原住宅需求结构的主力 太原是以能源重化工为支柱产业的传统资源型城市，第三产业也以与能源相关的传统服务业为主 为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快产业链条延伸 山西今明两年将向煤炭行业投入1800亿元，这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分，将用于48座大型矿井和206个循环经济项目建设； 山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1000家，其中90万吨以上的才能继续生产，其他的全部关闭。 部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展 2009年，太原市第三产业增加值实现了11.8%的增长速度，第三产业增速仅比上年同期减缓2.7个百分点。 第三产业投资在交通运输、房地产、租赁和商务服务、教育、卫生、文化、体育、社会保障等行业投资快速增长的带动下，比上年同期增长22.3%。 城市宏观结论 大太原经济圈，将更好地整合各个城市的资源协调发展，作为龙头城市的太原，从发展前景到城市辐射力将进一步提高； 城市目前处于尺度框架的扩大和功能调整的过程中，项目双心交汇的区位优势越发明显； 太原是以第二产业为主导的传统资源型城市，推进优势产业的横向整合，加快产业链条延伸的工作正在紧锣密鼓的进行中； 太原市经济发展迅速，人民收入水平持续增长，城市高端消费力旺盛，改善型需求将逐渐成为太原住宅需求结构的主力。 分解问题 周边县市的高端人群构成了太原市高端客户的半壁江山 购房目的： 1、子女教育； 2、工作需要； 3、改善居住条件； 4、资产沉淀。 “晋商”代表 目前太原市场高端客户按置业敏感点划分，主要为炫富阶层、富豪阶层、藏富阶层和知富阶层四类 高端客户的置业倾向…… 分解问题 经过几年的市场调整，市场供需基本保持稳定 经过2008年的萎靡，2009年土地市场再度转旺，从近年成交价格和近期挂牌土地位置看，以热点区域和城市外围为主 2009年第二季度，太原市供应总量为115.5万平方米,同比增加了213%。 2009年上半年土地成交量已逼近2007年的一半。 大牌开发商涌入：2007年开始众多外地品牌开发商以大手笔进入太原，品牌+大盘逐步成为市场主流 太原豪宅板块划分 1.汾河板块：占据城市中轴的强势汾河景观资源，项目产品乏善可陈，后续供应较少 2.城北核心区：传统城市核心区，现行政中心所在地，拥有完善的城市配套资源，高端项目均围着龙潭公园布局，后续供应以大连万达个盘为主 3.城南核心区：新兴的城市核心区，城市开发的热点区域，面对全市高端客户，未来面临的将是“百花齐放”激烈竞争 市场供应主力户型以舒适型产品为主，出现大五、六居 市场供应户型中，以舒适型户型为主，其中大三居成为市场供应主力，户型面积区间集中为120-230㎡； 其次为两居，户型面积集中为100-120㎡； 四居供应量也较大，面积一般为180-280㎡；并出现大五、六居。 总价120-250万的产品月均消化10-25套；120万的产品月均消化30-50套，明星项目可突破平台速度，高单价项目的销售额同样名列前茅 昌盛双喜城：大手笔投入无法治愈区位的硬伤，缺乏打造豪宅的先天要素 卖点： 贝尔高林园林设计； Artdeco建筑风格； 4000精装修标准； 私属国际双语幼儿园； 7000平米高级会所。 户型面积区间不合理以及两梯四户产品，与客户需求不匹配；精装修价值传递不到位 千禧学府苑：本地实力开发商打造的城南区域的标杆项目 卖点： 地段； 学府公园； 本地实力开发商。 围绕学府苑公园打造太原的公园地产 公园地产：在卖规划的初期，公园地产的概念打动了很多太原人，当公园投入使用的时候，客户的评价是公园感觉一般，远没有规划