世联深圳中信中心区写字楼定位报告精要.ppt

中信中心区项目开发可行性论证 报告提纲 项目位于CBD核心区域内 地块现状 项目经济技术指标 建筑布局建议 S1地块 交通：城市主干道金田路，地块西南方为高架桥，影响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好 建筑布局建议 建筑面积 S1＝194675.7m2 S2＝120895.11m2 容积率 S1＝15；S2＝7 依据规划指标，本项目共为三栋超高层建筑。两栋写字楼，一栋酒店物业。 由于酒店建筑体量比较大，若摆放在S2地块内，则S2尚有2万左右建筑指标难以利用，因此建议将酒店摆放在地块S1内。 整体地块北部人流量以及商业氛围优于地块南部，可考虑将写字楼摆放与地块北部，底部设置商业。 写字楼B临会展中心，未来会有较大的会展人流，可考虑布置较多商业面积。 报告提纲 深圳市宏观经济 销售趋势分析 宏观经济分析 CEPA——深港一体化 大量香港服务型公司和物流公司入驻深圳，增加办公物业的需求，提升办公物业的价格； 物流基地的逐步形成，物流公司，将形成大量的物流公司，形成办公物业需求新的增长点。 深圳在珠三角的城市定位决定了市场办公物业的持续不断的需求需求； 宏观经济快速稳定增长，房地产进入快速发展时 期，写字楼的需求增加。 随着关内土地的供应量的减少，中心区的办公用房 供应逐渐稀缺，价格平稳上升 报告提纲 片区价值分析－未来规划 市中心区总占地面积607 公顷。其中：南片区233公顷， 是城市商务中心（CBD）。总 建筑面积750万平方米，规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。 作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区，将成为深圳二十一世纪的标志性区域。 成为深圳的名片。 片区价值分析 报告提纲 中心区写字楼项目分布 2004年下半年在售写字楼销售情况 未来影响中心区写字楼租金的因素 CEPA引进香港相关企业 会展经济引进各行业先锋企业 关内土地供应量减少，写字楼供应稀缺； CBD实质启动吸引高含金量企业 未来租金预测: 根据经济学原理，物业的租金在前几年有一定的波动，最后租金趋向稳定。根据前面的分析，项目的租金变化如下： 商业面积及价格预测 中心区商业物业价格调查 根据对片区内商业物业的市场调查结果可知，裙楼市场价格首层在35,000~60,000元/m2，二层在25,000~48,000元/m2左右； 一层租金在100~250元/m2.月，二层租金在50~150元/m2月。从目前物业价格与租金来看，价格高，但租金较低，反映市场上普遍看好中心区的未来发展，对商业潜力充满信心 商业面积及价格预测结论 中心区写字楼裙楼商业面积主要集中在15000m2－20000m2区间 目前中心区写字楼商业裙楼销售状况普遍不佳，多采用出租或先租后卖形式。本项目商业面积不宜过多。 本项目紧邻会展中心，未来会展人流会对本项目商业形成一定的支持。 建议本项目商业面积为：18000m2－20000m2 经济测算： 商业面积采用19000m2进行测算 商业销售均价采用27000元/m2进行测算 本项目商业人流构成分析 来自CBD中央商务区的办公人流（西北、北） 来自CLD中心住宅区的居住人流 来自国际会展中心的会展人流（西） 来自地铁的旅游、购物、休闲人流（地铁购物公园站） 来自国外、国内各地到中心区游览的旅游人流 来自深圳各地的休闲购物人流（公交、地铁、私家车、步行）； 报告提纲 案例一：国际商会中心 购买客户的行业分布、来源区域和购买目的分析 从购买行业的分布来看，电子、贸易占垄断地位；物流、实业、建筑、服装、展览有一定比例。其他行业相当分散。 从购买客户的来源区域来看，以福田、香港客户为主力，比例将近70％；宝安、罗湖客户为补充。 从购买目的来看，自用、投资、兼顾者三分天下。 购买客户行业与楼层的关系分析 低楼层买家行业分布较杂，其中贸易、电子行业占据垄断地位。 中楼层客户集中程度稍高于底层单位，主要以电子、贸易、物流行业为主。 其他行业数量较分散。 客户购买行业与楼层的关系分析 高层单位客户数量较少，行业分布仍是电子与贸易平分秋色。 购买面积与行业分析 购买面积150平米以下客户行业以贸易最为突出，实业、投资、高科技、机械、建材和房地产分布较平均。 购买面积在150－300平米之间的客户集中在贸易行业，信托、化工和纺织也是这一面积区间的主流客户。 购买面积与行业分析 购买300—450平米