世联深圳中航赣州项目整体定位发展战略精要.ppt

深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告 谨呈：深圳中航地产公司 项目研究工作的阶段划分 赣州的城市发展战略——与南昌共同形成江西省的双中心，跳出赣南，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市 根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念 赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市。 中心城市发展战略目标，跳出赣南，融入泛珠三角经济圈，做大中心城市， 加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。  项目位于章江新区的中心，属于赣州市城市发展的核心区域 区位： 项目位于赣州市章江新区的核心地段； 赣州老城区采取只拆不建的策略，章江新区为赣州未来发展的个重点，也是整个赣州市（18县市）发展的中心； 交通： 南河大桥、全球通大桥将章江新区与老城区连为一体，前往老城区车程在十分钟以内； 区域规划为未来行政中心，公共配套齐全，项目最大限度地拥有政府主导的资源 公共配套： 区域规划为未来赣州市行政中心，市政府、行政中心、黄金广场、体育馆、图书馆、博物馆、银行等公共配套齐全； 生活配套： 新区小学、新区医院、农贸市场、公交系统等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新区目前居住人口不是很多，缺乏人气； 项目拥有较好的江景资源，独享赣州市民主要休闲区黄金广场，资源优势突出 总体规划 以京九大道和迎宾大道为依托，结合市政中心的建设，布置一系列聚集CBD功能的以商务办公为核心的产业，最终成为赣州CBD商务产业中心； 区域优势 老城市向新城发展的第一站，是桥头堡； 交通十分便利，是交通的枢纽地位； 沿江滨河带，拥有自然资源； 政府主导和资源主导交汇的核心，配套十分齐全； 黄金广场对赣州的地位，使地块价值进一步强化； 地块三侧临路，交通通达性好，视线开阔 东侧：紧邻瑞金路，旁边为新区医院，隔路相对市审计局与规划中的财富港（住宅商业综合体项目） 南侧：为新建的中低档次的多层集资房和农民自建房； 西侧：紧邻新区主干道长征大道，隔路相对新区新建高档项目天际华庭； 北侧：紧邻翠微路，对面是赣州最大的市民休闲广场----黄金广场； 地块容积率高，规划要求建购物中心、酒店、住宅和商业街 用地性质： A地块：商业金融用地 B地块：商业、居住用地 用地面积：63407.4平米 容积率：A地块=4.5 B地块=3.7 建筑面积： A地块：地上≤9万平米 地下≥2万平米 B地块：地上≤161000平米 地下≥25000平米 建筑高度： A地块商务酒店90-100米 B地块住宅≤85米 绿地率：A地块≥20% B地块≥35% 取地成本：440万/亩 三线城市发展核心地段，高容积率、高地价拥有明显资源优势的地王级的城市综合体项目 这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！ 作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？ 以写字楼功能为引擎启动的模式 以酒店功能为引擎启动的模式 以商业功能为引擎启动的模式 以住宅功能为引擎启动的模式 客户困惑及限制条件 对项目进行简单估算，项目的成本将超过4000元/平米，即项目成本价将超过现有市场的最高价 核心问题提出 问题解析——项目研究思路 赣州房地产发展，经历了四个阶段，目前整体均价在向3000元/平米冲击 赣州房价基础较低，近三年的平均增长率为20%，2006年的增速明显加快，已步入快速增长期 各代表性楼盘的价格增长 市场较高档次的代表性楼盘的平均增长率达到了36%，远高于平均增长速度 代表性楼盘（非城市核心区）房价的实际增长率要远高于平均增长率，与城市房价发展的一般规律是相吻合的 据最新数据显示，2007年3月，赣州的房地产平均价格为2505元/平米，比上月增长5.7%，即2007年2月的平均价格为2370元/平米 假设项目当前入市，价格可在4200-4500元/平米（4378元）之间 按增长率发展，则2008年入市时，项目住宅价格可在5123-5806元/平米之间，加上产品溢价因素，价格至少可在5300-6000元/平米 以最保守的价格5123元/进行测算，项目最保守的成本利润率可达40% 按照过往市场增长看，未来项目是可以获取较高利润的，未来市场是否有足够的支撑因素