合肥肥西观澜学府商业街项目定位及案名建议精要.ppt

观澜学府商业街项目定位及11#业态规划建议 观典营销 2014年7月1日 目录 项目解析 形象定位 11#-1至4F商业业态建议 案名建议 2010年6月，成立光明置业有限公司，从事房地产开发 2011年在滨湖开发第一个项目光明大厦建成使用 2011年经开区，观澜华庭项目开工建设，总建面28万方 2013年1月，北城拿地，45万方，北城综合体 2013年下半年开工建设肥西，金寨南路项目，即本项目 光明大厦 公司目前已发展成以住宅开发为核心，以商业地产为辅助兼营金融业务的综合性地产企业 开发商 观澜华庭 区域交通 合肥市区 滨湖新区 新桥机场 政务新区 肥西城区 金寨南路 翡翠路 方兴大道 云谷路 滨湖新区 金寨南路由南至北贯通项目直达经开区，金寨路高架直通政务区，项目虽地处肥西县但是受到两大成熟板块的价值辐射。 项目位于肥西县与经开区交界处，属于合肥城南桥头堡，紧邻金寨路、翡翠路，云谷路，交通便捷，直通合肥各个城区 学区 学校大门 餐厅超市 主教学楼 学生餐厅 项目紧邻肥西实验高级中学、肥光小学、二中等优学区配套 消费人群 依托本案近1500户为消费核心，周边客群消费为辅，本案属于观澜学府18万方的商业部分，紧依区域内众多规模较大的住宅小区，建成后将直接为近1500户的社区作配套商业，人均享有商业面积1㎡的正常标准，本案在为配套服务的同时，辐射着区域内外住宅群落，商业价值不言而喻。 周边新开发及待开发项目日益增多，除本项目外，周边还有翡翠蓝湾、万派城等项目，同样具有庞大的外部消费群体，未来居住氛围浓厚。 临街门面 商业多为临街旺铺，自古门面房是百姓投资首选，市场需求层面较好。 品牌：光明置业，品牌不断发展； 地段：位于肥西城区与经开区结合处，未来发展潜力巨大； 交通：紧邻金寨南路，直通合肥市区与肥西城区云谷路，直接打通金寨路与翡翠路； 教育：肥西实验高级中学等，距离合肥大学城几分钟车程； 产品设计：产品多为临街门面房，市场需求看好； 居住氛围：未来居住氛围浓厚 S O T 最大优势：区域升值，地段，交通，学区，沿街门面房 商铺集中度不够，难以发挥优势业态联动互补效应。 项目周边新建小区入住率不够，很多尚未交房，区域内商业氛围不够。 区域类其它商业竞争激烈，对本项目客户具有一定分流。 合肥向南扩张连接上派，上派沿金寨路向北连接经开区的发展速度，直接项影响目的价值提升周边产业带动，购房需求旺盛； 总体规划显示，区域功能规划为合肥西南组团的金融商贸服务中心 政策缩紧，未来市场不确定性较多； 受翡翠蓝湾、万派城、金宇新天地等商业部分的冲击较大。 招商未启动，市场客户缺乏信心。 SWOT分析 最大劣势：无主力店吸客、未来市场竞争激烈 W 目录 项目解析 形象定位 11#-1至4F商业业态建议 案名建议 结合项目构建的价值体系进行定位 项目定位 = 项目核心价值点的整合 项目价值的提炼不但是最自身优势的深刻挖掘，也是对项目定位的探索和思考，商铺不同于住宅，投资功能难以判断，从而决定商铺的营销更注重投资价值体系的建立。 项目核心价值点 整合的三大特征 具有极强的冲击力 信息直接，容易判断 核心价值点为主，其它价值点为辅。 产品价值 发展商品牌 社区本身及辐射消费群 区域位置 主题定位 交通枢纽 升值前景 项目价值点 如何构建商业项目的价值体系？ 主要有以上几个思考方向 项目定位=项目核心价值点的整合 项目价值体系 紧邻主干道金寨南路，擎聚商业繁华 肥西与经开区结合处 坐享双区域财富之心 投资低风险，铺铺临街，财富养三代。 生活腹地，巨大潜力人群为您买单 为有利于项目形象和主题包装，拔高项目调性，确定以下为形象定位： 金寨路·临街旺铺·财富第一站 优质的教育资源，潜在消费人群 目录 项目解析 形象定位 11#-1至4F商业业态建议 案名建议 商业定位条件因素和定位法则 本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求； 本项目交通便利，地段好； 项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。 与城市的文化及消费水平相协调； 与本区域现有商业有机结合； 定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破； 条件因素 定位法则 类 型 商业规模 入住商户 商圈辐射人口 邻里型 7000平米以下 10——20户 1.5万人以下 社区型 1.3万平米 20——100户 1.5—5万人 区域型 1.5万—3万 40——150户 5-10万人 大区域型 （地域型） 3——7万平米 100——200户 10-30万人 中心型 10万平米以上 250——700 上百万人，大型城市可达上千万人不等 本案为城市节点商业而非城市中心商业，传统零售业不符合本案案所处地段，必须寻求其他