商业地产导论精要.pptVIP

房地产企业的管理模式及其特异性 1.房地产企业的特异性 时空离散 人员精干 前后多元 价值为先 2.一个典型的开发项目生命周期 以商业地产项目为例 商业地产与住宅开发的行为比较 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利益层面的区别 规划设计决定商业地产项目的存亡 大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。 商业地产与住宅开发的行为比较 商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利益层面的区别 商业地产与住宅开发的区别 土地开发流程 土地获取 市场调研 项目定位 规划设计 销售组织 营销策划 营销策划 商业地产开发 地段选择是关键 经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究 商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营 状况的市场调查与分析 典型性调查与研究 地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究 目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 商铺结构与内部分割方案 景观设计方案 交通组织设计方案 销售 招商 销售 交楼 开业 清盘 持续经营 住宅开发 地段选择是关键 客观市场调研 微观市场调研 消费者调研 形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 景观设计 销售团队组建 营销方式多样化 销售团队组建 招商团队组建 以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主 租金收入 自营收入 销售收入 其他收入 商业地产与住宅开发的行为比较 商业地产的利润产生模型更为复杂 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利益层面的区别 商业地产开发要平衡多种权益关系 开发商 小业主 经营者 管理者 消费者 出售 出租 出租 商业地产开发生态链 商业地产开发经济效益产生模型 住宅开发经济效益产生模型 总销售收入 （销售额） 总成本 利润 总收入 总成本 利润 商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地产 六佰本 大成国际购物中心 万达广场 中粮大悦城 商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 盈利模式 优点 缺点 适用类型 盈利模式 优点 缺点 适用类型 只租不售 分散出租 租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营 需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大 商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。 整体出租 不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2 只售不租 相对省力且风险较低 失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定 资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商 又租又售，且租且售 分层或分片出租模式 租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租 需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力 资金实力雄厚的开发商 层（或片）与散结合出租模式 主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件 要求开发商具备很雄厚的自有资金； 需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高 5万m2以上的