天启策划东莞中信商业广场项目定位研究报告9页精要.pptVIP

地产蓝筹，中信精工小户 品牌房 / 精装房 / 智能房 / 精工房 / 体验房 [5]产品支持 ?①品牌房：A栋产权酒店公寓形式，提升价值感 -- A栋小户型公寓，建议和9号公寓一起洽谈，交给专业经 营商打理，以产权式酒店公寓对外销售，形成纯投资产 品，销售时拉高价格，建立B、C栋的比价座标 -- A栋的酒店公寓商家，通过为B、C栋提供物业服务 ②智能房：生活情景设定智能系统 -- 设置一套生活场景设定遥控系统，例如起床场景、看书场景、看电视 场景、晚餐场景、聚会场景，每个场景均可以设定灯光、电器等，而 通过遥控器，均能通过一个按键完成。此套系统根据复杂程度每套增 加5000-8000元/套，对销售价格影响不大，但能形成差异化样板体验 -- 其他智能设置建议 纯净水入户/新风系统/LOW-E玻璃/双入户系统 ③精工房：工艺突破 例如墙体防裂拉网、墙体三段式施工、地梁应用、预应力技术等 ④精装房：多标准装修套餐 -- B、C栋提供300、500、800元/平米3种装修标准， 以适合不同投资、生活置业需要的客户 ⑤体验房：样板房系列，锁定多元需求 -- 不再是简单的单套样板房，而是形成系列。且样板房装修不再是“材 料游戏”，而是“生活可能性创造”，根据预设不同生活者，设计多 种生活类型样板房，锁定多种置业可能 A、清水样板房：展示空间结构 B、工法样板房：展示工艺的细部，支持精工概念 C、生活样板房：展示生活可能 {享受型}以浴缸前置成为整套房的亮点，将落地飘窗区域设计成 以古典造型浴缸为核心的开放式SPA洗浴享受空间 {社交型}全开发设计，强调中后部的家庭活动空间，以集合两台电 脑、麻将台为主体的社交活动，点缀小冰箱、彩色电视机 等个性家电 {工作型}通过双层、多层的复合型家具，充分利用空间，形成生活 与工作合一的家居氛围。例如墙体上部设计成书架，并安 排木质楼梯；设计上面是床下面是电脑桌的组合家具等 [6]产品改良建议 / A栋 =〉边套增值化 -- 形成增值产品，跳价销售，成为自身价格杠杆 {好处}A拆分为两个露台， 分别赠送给B、C， 未来业主可封闭成 房间，销售跳价 {弊处}过道没有直接采光 露台 露台 原 房 间 原房间 A B C =〉大套特色化 -- 如果A方向“边套增值化”不可行。那么建议进行大套特色化 --对原有面宽进行“脱缝处理”（1.2+1.2米），面宽减至4.2米。脱缝处 设置阳台，既可解决厕所通风问题，同时脱缝阳台，可通过前后错位， 形成双层挑高阳台，完全赠送，形成增值产品，销售时跳价，形成自 身价格杠杆系统 [6]产品改良建议 / A栋 =〉公摊节约化 --消防梯并排对置，取消公厕。 留出的空间形成两层一挑高 的室内花园，种植喜阴植物 [6]产品改良建议 / A栋 =〉落地飘窗化 --所有阳台均改成落地飘窗（2.2米层高），形成赠送面积 [6]产品改良建议 / A栋 ?=〉大套增值化 --在保持沿常泰路界面不改变的前提下，突前单元的北向整体向后拉伸， 留出的空间，均分给南北向房源，形成内部采光井+入户花园的赠送组合 [6]产品改良建议 / B、C栋 入户花园 入户 花园 入户 花园 A地块 / KISS街 --体量相对较小，考虑与上盖酒店公寓一起，形成项目的“商业形 象引擎”，业态精品化 --业态设置考虑两个方向，一是考虑为上盖酒店公寓作配套，设置 娱乐运动休闲等；二是考虑作为区域家庭邻里中心的购买配套， 设置服饰类、美容美体类等 [首层]运动休闲服饰类 / 美容美体类 [二层]动漫娱乐城 / 培训基地 / 运动休闲类 交通核移至后面，留出临街商铺 扶梯移至后面，留出完整的进入大堂 室内商业室外化 南北底铺之间的走廊，设计成风情内街，体现KISS街的意念，例如引入雕塑喷水，绿化，情趣街灯，休闲座椅等 底铺复式化，价值最大化 -- 首层临街底铺改成8.4*8米（67.2平米/间），同时内部设置楼梯，将2层 上盖相同位置并入，形成复式铺 -- 销售时，可采取买一层送一层的概念，但通过单层销售溢价，达成利润 一层场铺：8.4*7.2米（60.5平米