西城大厦大特保养制度解读.docVIP

大型及特种设备维护保养管理制度 第一章 总则 第一条 目的 为规范资产管理公司受托资产大型及特种设备的维护保养，加强大型及特种设备的维修管理，最大限度地满足业主和使用人对设施设备的使用需求，保证设备保持良好的技术状态，提高设施设备的完好率、使用寿命，有计划地做好设备的维护和保养工作，有效地延长设备的使用寿命，确保设备的安全性，认真执行设备使用与维护相结合，依据物业设施设备管理指南，本着“定期检测、强制维护、视情修理” 的原则，结合各项目实际情况，制定本制度。 第二条 适用范围 本制度适用于资产管理公司受托资产范围内大型及特种设备的维修管理工作。大型及特种设备是由强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、弱电系统等。 第二章 职责 第三条 资产公司职责 （一）负责审核服务单位提报的大型及特种设备维修保养计划； （二）负责选定专业维保单位维保设施设备； （三）负责大型及特种设备维修保养的指导、检查及监督工作。 第四条 物业服务单位职责 （一）负责制定大型及特种设备维修保养计划并提报资产公司备案； （二）对需专业维保单位维保的设施设备，负责联系具备相应资质的专业维保单位进行询价并提供保养合同，上报资产公司报批； （三）负责对大型及特种设备维修保养的组织、具体实施及对委托专业维保单位维修保养情况的监督。 第三章 组织管理 第五条 预防性维护保养 （一）大型及特种设备必须根据设备的维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应月度、季度、年度保养计划及保养项目，物业服务单位每年12月份制订下年度的《设备检查保养计划》。 （二）物业服务单位严格按照《设备运行巡视卡》、《设备维修保养计划》及《设备维修保养保养记录》（详见附件）的内容完成工作，并将检查保养情况、零部件更换等情况如实做好记录。 （三）特种设备的维护保养应符合国家法规、规范和技术要求。 （四）物业服务单位相关工程人员必须应严格遵守安全操作规程，认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备的正常使用寿命，并减少紧急维修的机会。 （五）物业服务单位特种设备维修人员必须持有市级以上劳动局颁发的特种技能培训合格证后，方可上岗。进行维修保养工作时，必须穿工作服、绝缘鞋、使用带绝缘手柄的工具，并必须有至少二人同时在场。进行电气维护时，必须设监护人。 （六）需专业维保单位维保的设施设备维修和保养，按专业要求必须与有资质的专业维保公司签订维修保养合同，按专业规定，定期进行维修和保养，物业服务单位负责对维保情况进行监督、检查。 （七）保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 （八）大型及特种设备维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，物业服务单位必须提前三天发出通知，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对业户的影响范围），以便使受影响的业户提前做好充分准备。 （九）紧急维修 1.大型及特种设备运行时需进行紧急维修时，物业服务单位工程管理人员须立即汇报项目经理，安排有关人员立即赶赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。 2.如遇紧急维修必须对业户使用产生影响时，物业服务单位须立即通受影响的业户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 3.如发生故障的特种设备在保修期内，应立即通知有关供应商的维修保养负责人，并采取相应的应急措施，使影响范围尽量最小化。 4.紧急维修结束后，须由物业服务单位填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向项目经理报告并审阅。此报告存入设备维修档案备查。 第四章 组织实施 第六条 强电系统维护保养制度 1、高压供电系统： 1.1 建立设备技术档案，档案内容包括铭牌、参数、图纸、实验记录、检修记录、缺陷记录等项目； 1.2 对变配电设备按规程要求进行预防性实验并按维修计划进行检修和清扫； 1.3 定期对开关柜进行保养；检查开关装置、控制联锁、保护信号和其他装置的功能是否完好； 1.4 检查触头表面镀层的磨损程度及有无严重腐蚀，若出现损伤或过热，则应更换触头； 1.5 检查母线和接地系统螺栓的紧固程度； 1.6 定期检查变压器。清理积聚的灰尘，检查紧固件、连接件有无松动，导电零件有无生锈、腐蚀的痕迹，绝缘表面有无爬电痕迹； 1.7 对暂停运行的变压器等设备，每隔3个月至半年应通电空载运行48小时以上。 2、低压配电系统： 2.1 按照行业主管部门规定的设备设施保养内容和周期组织维护保养。 2.2 对设备生产厂家有明确技术要求的设备设施，如发电机，应按照其说明书、使用手册所规定的内容及标准进行维护。 2.3 结合