新政下的房地产企业发展战略思考任志要点.pptVIP

内部培训 新政下的房地产企业发展战略思考 企业战略确定的前提 适应于经济制度的要求 适应于行业的发展阶段 适应于法人治理的结构 适应于人才发展的条件 我国房地产市场化过渡 80-88年：国有及国有控股垄断市场 89-91年：少数开放地区的市场化探索 92-97年：以住房分配为主的半市场化 98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化 02年至今：土地垄断后的新政 调控后的政策变化 收紧土地供给的闸门 减少土地的供给量 实行严格的“招拍挂”制度 处理历史遗留问题（8.31） 收紧银行信贷的闸门 提高存款准备金利率 提高存贷款利率 提高资本金率 降低按揭比例 延迟放贷时限 规范市场秩序 土地出让金的全额支付 销售许可的管理 网上登记 二手房交易金的监管 广告管理 提高进入门槛 税收调节 二手房交易税费 增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税 契约税 物业税 产品限制 土地供给的限制：别墅、高档公寓 产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2 两限房 住宅禁商 政策变化对企业的影响 增加对资本金的要求 首期支付 外资 二手房市场 信托 调整土地储备 用土地换资金 用资金换土地 改变经营策略 缩短前期 加速销售 有紧有松 适度持有 专业化 引发市场格局变化（一） 企业规模集中 性质与构成集中 资源集中 引发市场格局变化（二） 向公众与混合 向规范化 向专业化 商业模式转