物业专业知识的应用讲解.ppt

大家看图能收获什么信息 看这个设备 看这个设备 一、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。 ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： ? 彻底内外清扫、擦洗、疏通； ? 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； ? 检查安全装置； ? 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ? 清洗油箱，检查油位指示器，换油； ? 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 （3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。 ?设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。 (4) 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (5) 计划检修和维护保养的关系 设备设施管理概述 一、房屋及设备设施的种类和组成部分 二、设备设施管理的基本要求 三、设备设施管理的内容与方法 一、房屋及设备设施的种类和组成部分 （一）房屋的种类和基本组成部分 1．房屋种类的划分 按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。 按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。 按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。 按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。 2．房屋的基本组成部分 结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等 装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等 设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目 （二）设备设施的种类和组成 供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明 消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统 空调：中央空调、局部空调、混和空调 采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖 给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池 电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯 电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统 二、设备设施管理的基本要求 （一）基本要求 做好设备设施的维护保养工作。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。 设备设施完好率 设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。 三、设备设施管理的内容与方法 （一）使用管理 通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作； 物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。 （二）维修保养 对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。 （三）安全管理 通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。 建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 提供必要的安全和防护装置装备。 （四）技术档案资料管理 加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。 （五）采购和零备件管理 加强计划采购； 对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道； 严把采购质量关； 妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。 （六）工量具和维修