物业创优指导方案讲解.doc

物业创优指导方案 第一章 基础管理 一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。 为体现“按规划要求建设以”，可提供： 1、国家建设征用土地通知书 2、建设用地批准书 3、投资许可证 4、施工许可证 5、用地红线图 6、建筑规划方案图 7、标准层竣工图 8、地下管工图 9、命名批复 10、门牌批复等证明等。 11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。 “配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。 二、已办理接管验收手续。1分 符合1.0不符合0。 1、产权资料： 包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。 2、技术资料： 建筑规划方案图 标准层竣工图 房屋及配套基础设施设备竣工图 地下管网竣工图 竣工验收证明书 建设工程质量认定书 建设工程规划验收合格证 楼层移交清单、设备清单、设施详细数据 隐蔽工程验收记录、图纸资料等。 技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。 3、法律规定或双方认为必要的其他资料： 如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。 因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明： 交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。 三、由物业统一提供专业服务。1分　符合1.0不符合0。 考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质： 1、物业管理公司简介。 2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。 3、物业管理资质证书。 4、办公场地证明。 5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。 6、物业委托管理合同。 7、物业管理简介（管理期限、管理方式） 8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件（物业主管部门颁发）；物业运营手册自建保安许可证（或聘用保安合同）；绿化、清洁、维修、设备保养合同；各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。 四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。1分　符合1.0　基本符合0.5　不符合0。 1、物业公司前期介入的情况简介。 2、与建设单位的《前期物业管理合同》。 五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。 1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。 2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。 3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。 六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。1分　符合1.0　已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5　未建立0。 所附的考评资料可以包括以下内容： 1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。 2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。 3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。 4、代管银行同意开户的证明。 5、物业维修基金专用户账户委托书。 6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。 7、维修基金续筹入账凭证。 8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文（如已使用维修基金）。 （1）召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。 （2）业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。 （3）政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。 维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。 七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。　2分　完善2.0　基本完善1.0　不完善0。 1、房屋使用、管理、维修公约。 2、装修管理规定。 3、业主公约。 4、精神文明建设公约。 5、社区管理公约。 6、住户手册。 7、商户手册。 八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。 业主委员会筹备资料； 业主委员会选举文件； 业主委员会备案文件。 九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。 业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。 十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。1