物业工程部管理手册培训讲解.ppt

工程危机管理——危机处理 误报火警 派最接近现场之员工调查火情。 尽快报告现场情况。 确实误报，尽快消防 控制复位。 调查误报原因。 消防控制中心当值负责人填写有关报告。 如有需要，安排进行维修。 工程危机管理——危机处理 火警处理程序 确认火警后，尽快评估是否报消防部门。 确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组。 考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）。 派遣物业保安及义务消防员进行灭火。 切断火场电源。 关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）。 协助消防员灭火。 火警过后，清理场地。 详尽报告，照相。 如有需要，向保险公司索赔。 分析起火原因，追究责任人，教育群众。 工程危机管理——危机处理 气体泄漏——工作程序 如证实气体泄漏，必须报警。 急救准备，紧急复苏法。 现场查证是否属实。 切密在现场开关任何电器及可能产生火花之行为。 关掉手机、传呼机、对讲机等。 无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流。 关闭现场有关气体开关。 疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）。 将昏迷者（晕倒）移至空气流通之处急救。 让有关部门检查现场情况（如属设备故障--抢修）。 查证是否有犯罪行为是公安的责任。 详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）。 物业工程部管理手册培训 浙江中天物业管理有限公司 目录 基 础 管 理 运 行 管 理 安 全 管 理 危 机 管 理 维 修 管 理 主要设备 物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备，大致包括以下： 建筑卫生设备（给排水设备、卫生设备、消防设备、供热供冷与通风设备、人防设备等） 建筑电气工程设备（供电及照明、弱电、电梯、防雷装置等） 房屋厨房设备 房屋景观设备 基础管理 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类： 设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育工作 基础管理——设备资料档案管理 设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等。 设备资料管理：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等。 设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。 基础管理——规章制度 生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程。 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度。 责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等。 基础管理——教育与培训 对本企业员工的培训与教育：基本内容的技术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等。 对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传与教育。 运行管理 物业设备的运行管理是设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类： 设备运行的劳动组织。 设备运行管理制度。 运行管理——设备运行的劳动组织 定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需求，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：如电梯设备运行组，水电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。 劳动组织目的，一是合理分工协作基础上配置劳动力。二是根据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率 运行管理——设备运行管理制度 设备的安全操作规程。 设备的巡视工作制度。 岗位责任制度。 上班与交接班制度。 记录与报表制度。 报告制度。 服务规范。 运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。 安全管理 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节。包括： 加强安全教育与宣传。 设备安全管理措施。 落实设备合格证制度。 安全责任制度。 安全管理——加强安全教育与宣传 对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。 定期召开业主和使用人座谈会。 安全管理——设备安全管理措施 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施。 定期进行设备的安全检查和性能测试。 制定设备的安全管理制度。 安全管理——设备合格证制度 落实国家对安全性能要求高的设备合格证制