双面城市综合体详解.docVIP

亚里士多德说：“人们为了活着而聚集到城市，为了生活得更美好而居留于城市。”现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。自上个世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来，这种业态在世界各地均取得了巨大成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域，并被视为一张耀眼的城市名片。 “凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容今中国的城市商业并不为过。仿佛一夜之间，被称为City Mall的城市综合体在全国各地遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，各地的二三线城市也“Mall”。 在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体进入高速建设阶段，商业地产成为地产商迫切研究和进入的领域。针对商业地产领域出现的种种现象，金地商业地产副总裁潘韬“抢钱、抢地、抢人，商业地产进入战国时代。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，从2010年开始，领衔中国房地产发展的开发商大旗，将由住宅转换为商业地产企业。万科靠销售，万达靠租金，万科万达。商业地产时代来临的同时，意味着地产企业开始步入试错阶段。商业地产只有成功的产品，没有成功的模式。破解成功商业模式，成为进入商业地产的城市综合体的打造背后，是地产商多元化的努力和创新尝试 开发商的目标，在于与周边地块相比有竞争力，在于商业成功。在地块的内容还是一片白纸的状态时，他们的心态往往是，如果缺乏远远就能够看见的特征，则难以给人留下深刻印象，竞争力无从谈起，因此策划者的关注点是在开发商期望的引导下，将其才智和精力集中在创造一个动听的口号，使地块化身地标，脱颖而出。 但是，开发商和策划者毕竟不是具体形象的落实者，到方案竞标时，建筑师的作用开始日益凸现，其在创造一个地块统一形象方面的能力较前两者有过之而无不及——在一桌子或一地的模型和效果图中，一眼看去清晰明确且冲击力强的设计方案，引人注目的力度自不必说。因此，方案竞标作为成就这块地未来形态的重要环节，评审机制的天平往往倾向于形象统一的方案。 而这块地是如此的大，不可能仅仅容纳单一功能。水到渠成的思路是，以多种不同的功能以一个统一的开发商标识、统一的口号和统一的建筑面貌呈现。 城市综合体就这样被土地出让、地块策划和建筑方案竞标这三个程序中相关当事人的合力“综合”出来了。 特色之路下的设计与招商 “被综合”的城市综合体相互之间是否存在突出的差异化和多样性呢？ 无论土地出让、地块策划和建筑方案竞标，城市综合体构想形成中的每一个环节都在努力寻找差异性，即如何以一个醒目明确的特征。当每个环节都聚焦于如何实现差异性时，城市综合体俨然走向一条特色之路。 然而，现实却又并非如此。譬如，在上海南外滩国际金融服务中心的建筑方案竞标前几轮的方案中，开发商和建筑师最初不遗余力地追求差异性，充斥着理想主义情怀的开发商以为可以将其导向任何可能性：MVRDV将低密度城市街区的尺度架在半空中的大平台上形成“空中之城”；矶崎新的“立体城市”与自己多年的纸上设想有着明显的连续性……但经过一轮轮竞标，方案一步步褪去上诉奇思妙想，向着平实中的周全和细致的方向转折。 理想主义的情怀和决心抵挡不住资本自身的强烈要求。建筑方案竞标时一个个方案强烈的差异性让位于资本自身的抽象性和对经营安全性的合理谨慎。 退一步说，即使差异性在很大程度上得以实现，每一个地块自身的差异性在面向地块间的竞争性时，也无法进而形成更大的区域乃至城市的差异性。由拒绝平庸而造成普遍过于用力，并因过度设计突出特色，而恰恰模糊了特色。 再者，真正得以建成和运营的城市综合体，在招商环节上必定兼顾特色。而这一步几乎是在现存有限的可能性中做一道选择题——不同城市综合体之间的差异与特色则被进一步削弱。在商业街、购物中心里，不同城市综合体容纳的几乎是相似的品牌，相似的logo和标准化CI；餐饮业因档次定位的不同，各城市综合体中餐厅品牌有些差异，但同一个品牌很少只在一个城市综合体设置店铺；院线铺设亦是惊人一致的；游乐场大多是类似的摩天轮、充气攀岩、摇摆机…… 因此，由于无法改变内容，城市综合体之间的竞争，演变为一场在资本、细节和服务上的较量。 前期刻意追求的差异化，在这个过程中被逐渐消磨，最终不能说全无差异，而这种有限差异却成为均质无特色的必然陪衬。随着运作的模式化发展，原有的城市逐渐被“综合体”所侵