保利六合项目营销方案要点.pptVIP

主城各区域客户特征——南市区 区域对政府相关人员有较强吸引，以首改、再改客户为主，少量首置客户 滇池度假区 低密度综合大盘 广福一带行政 新区，高档综 合社区 政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力 企事业单位职工、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。 改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。 主城各区域客户特征——北市区 地州等外来人口中首置、首改的中产阶级主要置业区域 小高层/高层中档物业 多层/别墅高端物业 多层/别墅 高端物业 置业人群来自主城各区以及地州中高收入客户。置业群体以3000-5000元/月普通收入家庭为主。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。 整个区域的首置客户占了60%以上；首置客户主要为昆明市中心的中产阶级。 中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少 龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。 主城各区域客户特征——西市区 产业/教育区、新兴中端产品供应区；改善性客户外流；将是中产新主力置业区 新兴供应区 以多层为主 传统供应 区以（小） 高层为主 以部队军人、高校教职工和周边企事业公务员为主； 高新区内以科技型人员、出国留学人员为主； 片区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力； 产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群 目标客户导入分析： 一二环项目客户置业地缘性明显，项目处于人民西路城市发展轴线的核心地段，占尽地段优势。对投资客户的吸引必然强势，而因与中心区及西市区的地缘性，对西市区中高端客户及中心区外溢客户也会因地段、生活配套和品质因素成为置业首选 地段优势导入 产品面积段导入 品牌导入 物业形态导入 西市区向中心区迁移的改善型客户、中心区刚需外溢型客户 中心区、西市区首置、首改客户 了解保利的品牌追随者（保利人家、相关合作单位等） 昆明、地州有购买力的优质客户，将重点吸引中心区、西市区投资客户 保利云南深耕5年的局部品牌基础，带动安宁等地州客户昆明置业人群 26-32㎡单间、40-47㎡一房、49-57㎡两房、80-89㎡小三房、127-130 ㎡三房、140 ㎡四房，市场主流面积段，主要针对首置首改型客户，再改型客户为辅 一二环间，临近中心商圈，是西市区通往中心区的主要通道，亦是城西发展的主要轴线，对西市区有较强的吸纳力，并与中心区价格、产品形成价值洼地，接受外溢客户 项目处在核心地段，商务商业圈价值明显，有很强的投资溢价功能，项目的写字楼、地下商业、地面商铺等投资型物业属性将对投资客产生喜迎 目标客户定位： 核心客户：西市区投资型/首改型客户 重要客户：中心区投资型/首置首改型客户 边缘客户：主城其他区域及外地投资型客户、品牌追随型客户 高新区企业单位、城中村 政府、银行、企事业单位、个体经营者 政府、银行、企事业单位、个体经营者 城中村 区域客户群体分类： 客户分类 主要分布区域 财富状况 置业特征 与本项目契合度 政府公务员及企业事业单位 西市区、南市区及中心区的政府机构，项目周边的医院、医学院及金融机构，部队军人、高校教职工 部分中高级公务员拥有很强的购买能力，部分依靠公积金贷款 主要为换房客，少量投资客，舒适度要求高，强调对资源的占有，以住宅需求为主 企业白领 中心商务区，主要分布于各大写字楼 购买实力偏弱，对交通、配套及价格比较敏感 主要为首次置业群体，以中等偏小户型为主，可考虑公寓产品 私企业主 主要分布在东市区、南市区、地州矿业型企业主、江浙在昆的生意人 拥有很强购买实力，是目前改善型住房及投资型物业购买的客户来源 主要以改善型住房购买为主，有一定的投资需求 个体工商户 东市区、南市区集中大量个体商贩 拥有较强的购买实力 主要购买中等偏小面积户型，以首次及首改善为主;有购买商铺等投资型产品的 需求 公寓功能定位： 5号楼：商务公寓，补足写字楼中低端需求 6号楼：精装公寓，引进途家度假托管平台 5号楼： 承接写字楼定位，案名以写字楼为总案名，作为写字楼的一部分推出，塑造浓厚的商务氛围 6号楼： 引进途家度假托管平台，以“国际公寓”命名，倡导中央区国际视野 商务公寓形象定位： 保利中心·第