房地产估价的理论及方法.pptVIP

3.2.2净收益的测算 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不能用来估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大。 客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。 3.2.3报酬率求取 报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比例。 报酬率=投资回报/所投入资本 3.2.4收益期限的确定 收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间，具体是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的，就根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限。 3.2.5收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。 3.2.6收益法适合的估价对象