京津冀房价趋势对比概述.ppt

京津冀房价变化趋势对比 京津冀三地在地理上相近，可看作是一个区域住房市场，从长期看房价是具有趋同性； 北京作为京津冀地区最大的经济体，其房地产市场是也处于中心地位，能对天津和河北产生影响； 短期看，三地区房价波动具有一定的相关性。 郭中华 谢 谢 * * * * * * * * * * * 房价的概念 1 商品房价格 2 京津冀商品房价格趋势分析 3 京津冀商品房价格趋势对比 4 目 录 京津冀房价趋势对比 房价的概念 1 商品房价格 2 京津冀商品房价格趋势分析 3 京津冀商品房价格趋势对比 4 目 录 一直以来，房价问题都是城乡居民普遍关注的话题。随着我国城市化进程的不断推进，城市人口的急剧增长，解决城市居民住房问题，应该是政府和全社会集思广益着力重点解决的问题，是建设法治中国的关键所在。 房 价 房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格。是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。 房 价 按房地产权益划分 房地产所有权价格：特指房地产市场上商品房买卖价格。这类价格在商品房市场上占主导地位 房地产他项权利价格：可分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来的。 商 品 房 商品房：是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 商 品 房 商品房的分类： 商品房价格 商品房的平均销售价格 一定时期内商品房销售总额 = 一定商品房销售总面积 商品房价格 建筑成本 房地产开发商对未来的预期 政府相关政策 商品房价格的主要影响因素 土地价格 商品房价格 北京市商品房价格变化趋势 数据来源：国家统计局 北京市商品房价格分析 金融危机 救市政策 2008 2009 2010 双限政策 北京市商品房价格分析 办公楼商品房的平均价格较高。北京作为中国的商业和政治中心云集国内外大企业，对写字楼的需求较大，租金也较高，相对售价较高。 其他商品房价格最低，且变化较小。需求价格弹性较小，受市场和政策影响较小。 其他商品房主要以商住两用商品房为主，由于其他商品房是不能户口落户，没有学区派位，首付较高50%。而大部分人选择北京买房很大部分是看中户口和学区名额。因此其他商品房的价格波动大且价格低 天津市商品房价格变化趋势 数据来源：国家统计局 天津市商品房价格分析 2008年随着滨海新区建设和国家“救市”政策的双重刺激，天津房地产市场已经进步复苏，基本摆脱了“金融风暴”的负面影响 2011年2月开始实施限购令。限购、限贷、土地出让等相关政策的实施，政府“遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房”的目标已开始逐步实现。 天津市商品房价格分析 办公楼商品房的平均价格较高，波动大。天津作为一线城市，经济发达，对写字楼的需求较大，租金也较高，相对售价较高。 其他商品房价格波动较大。受政府调控政策的影响。 天津市的商住两用房的价格波动幅度大，因为天津户口对人的吸引力相对不大。很多创业者看中天津的商业区位优势，其价格主要受政府对创业的支持力度 天津市商品房价格分析 以商住两用为主的商品房价格受经济和政府政策的影响较大。2007年滨海新区地位确立使天津产生区位联动效应，辐射多个热点区域。环渤海经济圈带动天津产业结构调整进入新成长期，其他商品房的需求快速增加。因此其他商品房价格快速上涨。2008年经济危机，对外贸易占很大比重的天津经济发展受严重影响，其他商品房价格下降。2012年提出京津冀一体化后天津支持创业力度加大，从而使其价格快速上涨。 河北省商品房价格变化趋势 数据来源：国家统计局 河北省商品房价格分析 办公楼商品房的平均价格较高，波动幅度较大。受市场和政府政策以及区域环境影响较大。 其他商品房价格最低，波动幅度较小。 商品房平均价格呈稳步上升趋势，政府对房地产的调控力度较小，只有石家庄从2011年2月开始实施限购令，并且在2014年9月取消。 河北省商品房价格分析 河北省的其他商品房从2012年开始上升，这是由于京津冀一体化之后很多创业者看中河北的区位优势以及河北省对外来创业者的大力支持，导致价格快速上升。 京津冀商品房价格综合分析 通过三张图表我们可以看出： 商品房平均价格与住宅商品房的价格基本相近且变化同步。而办公用商品房的价格波动幅度很大。 三个地区的办公用商品房的价格一直高于住宅和其他商品房的价格，其他商品房的价格最低。 北京市的其他商品房的价格变化缓慢，价格一直趋于平稳，而天津的其他商品房的价格波动较大；河北省的其他商品房的价格平稳上升