地铁对房地产的影响预测解析.ppt

地铁对于房地产市场 过去·增值 现在·保值 未来·创造价值 过去·增值 1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 过去·增值 现在·保值 ②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。 * 杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测 ? 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 易居中国 中国/上海，2008年5月 引言 中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式. 随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。 目 录 一 、地铁对城市生活的影响…………………………………3 二 、 地铁对房地产市场的影响………………………………9 、上海轨道交通发展历程………………………………18 、 杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………33 地铁对于城市生活 缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式 30~60km/h 4～6万人 地下铁路 25~35km/h 1～4万人 城市轻轨 15～20km/h 0.4～1万人 公共汽车 速度 高峰运量(人) 交通工具类型 与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。 轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 空间上的距离可以用缩短时间来解决 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 人民广场→莘庄 人民广场 徐家汇 莘庄 167路(6站) 东坪线（5站） 路线走向 占用时间 人民广场 莘庄 1号线（12站） 正常时间：1个半小时左右 高峰时间：2个小时以上 正常时间：40分钟 高峰时间：40分钟 地铁的运营改善了周边的生活配套 城市边缘区域 区域居住区 地铁开通 区域生活区 配套完善 居民特征：以当地居民为主 生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求 置业特征：置业外流型 居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口 生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求 置业特征：置业导入型 居民特征：混合型（本区+外地+外区） 生活配套：成熟的商业配套 置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求） 地铁的运营改善了周边的生活配套 宝山·共富共康板块 轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级 居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级 地铁的运营改变了市民的生活方式 出行方式 地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。 地铁未开通前 地铁未开通后 地铁的运营改变了市民的生活方式 地铁未开通前 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁未开通后 地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。 消费方式 目 录 一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 上海轨道交通发展历程……………………………… 杭州地铁对城市房地产影响预测………………………… 13.12% 轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图 元/平方米 开通前均价 开通后均价 上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化 住宅增值 城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深