城市综合体商业社会价值调研解析.ppt

城市综合体城市价值（1/3） 城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发动机 从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整 城市综合体城市价值（2/3） 根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征： 城市综合体 城市价值 巨大辐射力 极大的潜在 升值价值 整体功能 复合性 高可达性 便利性 高密度 集约型 整体一致性 土地使用 均衡性 空间连续性 内外部功能 联系完整性 城市综合体城市价值（3/3） 城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点： 商业价值 社会价值 城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升 每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者 对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力 商业价值案例：法国拉德方斯（1/3） 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端 巴黎拉德方斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区 目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇 建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好 拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 商业价值案例：法国拉德方斯（2/3） 商业价值 世界三大顶级CBD之一 欧洲最具影响力的商务中心 独特的公共运输设施? 高水准的服务设施? 社会价值 成功进行了旧区改造 吸引了无数艺术家、观光客的足迹? 平静祥和的生活工作空间 拉德方斯城市价值 商业价值案例：法国拉德方斯（3/3） 社会价值案例：日本横滨港未来21区（1/4） 融合了观光旅游、商务、购物、会议、展览、博物馆与一体的新城市片区综合体 横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市 项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区 摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区 社会价值案例：日本横滨港未来21区（2/4） 日本第一摩天高楼-陆标塔大楼Landmark Tower（高296米，地上70层） 集中了近百家时装和餐厅的Landmark Plaza 设于陆标塔大楼Landmark Tower第69层楼、日本最高的瞭望台Sky Garden Cross Gat