201208_广州_森基投资大坦沙项目_项目定位及物业发展建议资料.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 儿童天地 儿童游乐场地 水岸栈道、亲水平台 游艇会所 示范区建议 营销中心 示范区建议 现场包装 示范区建议 园林示范区 水岸亲水平台示范区 水岸亲水平台示范区 智能化设施——引领 “全科技”居住时代 家居智能化最为重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按纽控制、遥控器控制、控制面板控制、电话远程控制、网络远程控制五套控制体系；考虑项目开发成本，建议选择造价合理、操作较为简单的控制面板体系，通过集成系统，可实现布防与撤防、紧急报警、信息留言等功能。 智能化设施 智能化小区系统 背景音乐及紧急广播系统 消防自动报警系统及联动系统 闭路电视监控系统 防盗报警系统 停车场管理系统 可视对讲系统 远程水表、煤气表抄表系统 小区太阳能灯系统 LED广告屏及触摸屏查询系统 门禁管理系统 无线网络系统 项目物业管理建议 Part 10 项目物业管理服务定位 贴心但不贴身的社区管家式服务 贴心但不贴身——在高端物业服务中，“人性化”被称为“管家式服务”的精髓，而“人性化”的最大体现在于“贴心但不贴身”。真正优秀的物业服务，是在您需要的时候，才能感觉到它的存在，即无微不至。不拘泥于物质上的满足，而更多地扩展到业主的精神愉悦感受上。即并非单纯的“满足业主不断增长的物质文化需求”，而是以丰富的服务内容为基础，在服务中充分考虑到一切能够影响业主生活舒适度的因素。 物业管理建议 委托物业管理公司建议： 物业公司必须选择一些实力宏厚、管理体系完善、来自沿海的知名物业管理公司担当。对管理顾问的要求： 具有多年物业管理经验，曾管理多个大型住宅小区，最好熟悉广州市场； 具有较高的知名度，管理的小区楼宇曾获得物业管理奖项，如：优秀物业管理小区、物业管理示范小区等； 具有高标准的工作体系，获得ISO9002等国际标准质量体系认证。 从成本控制的角度考虑，费用不宜过高 项目开发策略 Part 11 项目整体开发思路 城市遗忘区楼盘的开发三步法 ? 项目开发周期及分期开发策略 方案一 一期开发范围 二期开发范围 中高层住宅 中高层住宅 中高层住宅 中高层住宅 高 层 住 宅 高 层 住 宅 主入口 次入口 次入口 售楼部 会所 开发分期 开发量（万㎡） 高层住宅（万㎡） 商业、会所（万㎡） 1 11.5 11.5 0.5 2 7.0 7.0 0.5 总量 18.5 18.5 1 方案一 项目开发周期及分期开发策略 方案二 一期开发范围 二期开发范围 中高层住宅 中高层住宅 中高层住宅 中高层住宅 高 层 住 宅 高 层 住 宅 主入口 次入口 次入口 售楼部 会所 三期开发范围 开发分期 开发量（万㎡） 高层住宅（万㎡） 商业、会所（万㎡） 1 8.4 8.4 0.4 2 7.0 7.0 0.3 3 3.1 3.1 0.3 总量 18.5 18.5 1 两种分期开发方案在本项目中的可行性 总 结： 综上所述，本项目建筑面积巨大，对资金的占有量相当大，如何保证项目的顺利进展的关键是资金链的安全。由于项目周边基础设施亟待完善，从保证资金利用安全的角度出发，在项目的前期、中期开发进程中不宜投入过多资金，因而我司建议采用方案二。 项目各开发期产品细分 一期 产品结构 面积区间 所占比例 产品分布 大四房以上 160-180㎡ 5% 主要以景观最好的中高层为主 四房 140－160㎡ 15% 主要以景观最好的中高层单位为主 舒适三房 120－130㎡ 35% 以景观较好中高层为主 小三房 95－105㎡ 15% 　主要以景观较次的中高层单位为主 舒适两房 85－95㎡ 30% 以中高层景观和朝向较差的为主 核心优势 　一线沿岸风光带、高品质产品、高舒适中高层住宅、生态住宅品质 项目各开发期产品细分 二期 产品结构 面积区间 所占比例 产品分布 大四房以上 160-180㎡ 5% 主要景观最好的高层的为主 四房 140－160㎡ 15% 主要景观最好的高层的为主 舒适三房 120－130㎡ 35% 以景观优势相对较弱以高层为主 小三房 95－105㎡ 15% 以景观优势相对较弱以高层为主 两房 85－95㎡ 30% 以高层景观和朝向较差的为主 核心优势 　成熟的沿岸风光带、高品质产品、一期成熟小区、休闲生态住宅示范区 项目各开发期产品细分 三期 产品结构 面积区间 所占比例 产品分布 大四房以上 160-180㎡ 5% 主要以景观最好的中高层为主 四房 140－160㎡ 15% 主要以景观最好的中高层单位为主 舒适三房 120－130㎡ 30% 小三房 95－105㎡ 15% 以景观较好中高层为主 两房 85－95㎡ 30% 以景观较好中