关于惩罚性赔偿责任在商品房买卖中的适用.pdfVIP

摘 要 随着我国城镇住房体制改革的逐步深入和人民生活水平的不断提高，商品 房己逐渐成为我国居民消费的新热点。但是，伴随着房地产市场的同益壮大， 商品房买卖纠纷也急剧上升。开发商在暴利的驱使下，利用信息不对称的优势 地位，严重背离诚实信用原则，恶意损害商品房消费者的合法利益。在此背景 下，仅靠补偿性民事责任无法遏制丌发商的欺诈行为，有必要引入惩罚性赔偿 责任，以制裁和遏制开发商的不法行为，维护商品房交易市场的正常秩序，促 进商品房市场诚信体系的建立。 本文除前言和结语外，共分为三个部分。 第一部分对惩罚性赔偿责任在商品房买卖中适用的必要性进行分析。惩罚 性赔偿责任是指被告因其主观上的恶意或重大过失，在向原告承担补偿性赔偿 责任的基础上，再额外承担一定数额的惩罚性损害赔偿金。惩罚性赔偿具有惩 罚性、主观上的过错性、法定性、依附性四个主要特征，较好的体现惩罚功能、 威慑功能、补偿功能和激励功能。鉴于商品房消费者的弱者地位明显，引入惩 罚性赔偿责任更有利于保护商品房消费者的权益。 第二部分具体分析惩罚性赔偿责任在商品房买卖中的适用问题。目前，《消 费者权益保护法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》是商品房买卖中适用惩罚性赔偿责任的法律依据。 惩罚性赔偿责任的适用范围必须是商品房，而不包括福利房等其他性质的住房。 与补偿性民事赔偿责任相比，开发商在商品房买卖中存在欺诈行为是适用惩罚 性赔偿责任的前提条件。对于惩罚性赔偿责任数额的确定，文章针对开发商的 不同欺诈行为，分别提最高限额赔偿、酌定赔偿和面积纠纷具体问题具体分析 三种切实可行的确定方法。最高限额赔偿是针对法律法规中明确指出的欺诈行 为的计算方法；酌定赔偿是按照相关法律精神，法官在全面考虑非法定因素情 况下，根据案件的实际情况，在法定最高限额内决定具体的赔偿数额的方法； 而面积纠纷具体问题具体分析是针对面积误差情况进行的焙偿数额的计算方 法。 第三部分对我国商品房买卖中惩罚性赔偿责任的完善提出若干建议。通过 对现有法律法规的分析，指明其在惩罚性赔偿责任方面存在的明显缺陷，表现 在：《消费者权益保护法》未明确购房者的消费者地位，现有司法解释关于惩罚 性赔偿责任适用范围的规定过于狭窄；未明确举证责任，导致适用惩罚性赔偿 责任时，认定欺诈中故意较为困难；惩罚性赔偿数额的规定过于死板，不利于 发挥惩罚性赔偿责任的功能。针对这些问题，文章提出了如下完善建议：明确 惩罚性赔偿责任适用的法律依据，拓宽其适用范围，将购房者纳入惩罚性赔偿 制度的保护范畴，切实保护消费者的利益；对于开发商的欺诈行为，要采用概 括式和列举式相结合的方式，既要列举典型的欺诈行为，又要对其他情形作出 一般性的概括与归纳，避免疏漏；明确欺诈中“故意”的证明责任，鉴于开发 商与购房者的不平等地位，宜采取举证倒置的方法。此外，论文还提出要调整 惩罚性赔偿的数额标准，完善惩罚性赔偿金数额的计算方法。 关键词：惩罚性赔偿责任商品房买卖法律适用 完善 Abstract with refomofChineseurban Alongthe铲aduallyprofound housingsystem andthecontinuous ofChinese houseshaVe 1eVel，commercial improVement1iVing becomethenew ofChineseresidents’ HoweVerasthe hotspot consumption． oftherealestate commercialhouses deVelopment market，thedisputesinVolVing saleshaVeincreased