时尚快线改造策划建议书2015.1.5概述.pptVIP

目标客群定位 核心消费群体 主力消费群体 项目周边一公里范围内居民 周边三公里范围内居民 辐射消费群体 同德围片区内居民 项目规划建议 总货量：1326平米，商铺数量86间，单铺面积平均约15平米。通过重新规划内铺位置和人流动线，提升内铺的租值，最终提升整个项目的总租金收益。 项目主入口 项目次入口 项目俯瞰图 商铺间隔要求 商铺间隔材料建议采用玻璃，提升商铺的通透性和可视性，减少商铺死角位，提升内铺利用价值。中间位置内铺可采用矮柜式设计模式，层次感更加丰富。也更加通透，增强顾客购买的可视性。 投资收益简略测算 根据之前工程部给出的初步数据，改造成本180—200万。 改造后项目平均租金，包括街铺与内铺，预计可租单价220元/平米一个月，则月收总租金为： 220元/平米×1326平米=291，720元，即30万左右。年租金收入为30万×12个月=360万。 管理费为约13元/平米，则月总收入为13元/平米× 1326平米=17，238元，年总收入为206，856元。 年总租金加上年总管理费收入合计为约380万元，平均月收入大约为32万元。 按照改造成本180-200万计算，5-6个月即可完全收回成本。 从目前来看，时尚快线项目地段佳，明年市场竞争虽有所加剧，但成本回收期预计不会超过8个月。 THANK YOU 广州房企投资顾问有限公司 2015.01.05 时尚快线营商环境改造建议书 项目现状 项目占地面积1300平米，建筑面积约1326平米。外街21间，面积168平米；内街75间，总面积1132平米。外街目前平均租金312.5元/平米/月，内街平均租金81.25元/平米/月。物业管理费107元/间，单价约为13元/平米。 目前经营面临的核心问题：1、电容不够，无法满足商家日常经营用电需求；2、建筑物楼顶无法隔热，夏天室内温度太高，消费者无法进店消费，导致内铺无法经营，目前以仓库形式进行出租，租金水平偏低。 整个项目目前空置率为28%，属于较低水平（包含街铺及作仓库使用的内铺）。 硬 件 急需解决的根本性问题 1、电容增加到满足商家日常经营用电需求； 2、建筑物局部改造，解决夏天天气太热无法进场消费的问题； 3、内部环境及规划格局改造，更加适合商户经营. 项目区位 本项目位于同德围南北主干道西槎路与同嘉路交汇处，周边配套十分完善，包括多个住宅社区、城中村居住楼、办公楼、中小学、宾馆等一应俱全。白云区明德中学距离本案直线距离约460米。项目周边交通发达，片区内部多条公车线路直达项目。西槎路向北可至石井片区，周边商业氛围浓厚。 本案 同德地区现有近30万居住人口，其中大部分居住在“同德南半区”——被称作“华山一条路”的同德西槎路南段，方圆不足1.5Km2的范围（即：环城高速以南，西湾路以北，石井河以东、增埗河以西区域）。这里聚集了二十多个新旧住宅小区和楼宇，三个自然村（鹅掌坦、田心、粤溪）和若干个后来发展的城中村群落。而本案正位于居住密集区的核心地段，占尽地利之便。 本项目地理位置绝佳 同德围片区居民居住分布状况 外来人口（以年轻打工一族为主）日常消费主要集中在同德围片区，周末或放假时间偶尔去上下九、北京路等地消费； 同德围片区消费特点分析 “老广”和同德围区域本地村民一般习惯外出购物。 同德围片区居住的外来打工人群，收入普遍不高，个人 月均收入约：1500—3000元 在同德围片区居住的广州本地人（以老人为主） 和村 民群体也是消费的主力军，收入一般，家庭月均收入约： 5000—6000元 数据来源：高力国际广州公司策略与发展部 同德围片区居民收入状况分析 同德围片区消费特点分析 低收入并不等于低消费 据美国权威机构调查显示，低收入并不意味着低消费，这种现象近几年也出现在中国，尤其是一些三四线城市或外来工聚集的工业城市和地区，而消费主体主要是年轻人。此消费倾向十分明显，并愈演愈烈。 周边竞争项目调研分析—临街商铺 项目周边的商业旺地为以国美、苏宁为地标的同德乡，周边经营以百货类生活用品为主，普遍经营档次偏底。但由于商铺位于一线临街面，并且处在人口密集区，因此商铺租金相对较高，街铺均价达到220元/㎡/月。 项目 周边竞争项目调研分析—商场及其他 大新百货 惠民广场 百德广场 骐利广场 百德广场(经营日常百货、服装、餐饮)一楼商铺：面积：90平方，租金13000元∕月；E座2层商铺：200平方，租金：5500元∕月；帐篷:约4平方米/个租1500元(包含管理费)全租满 骐利广场（区域内拥有最多知名品牌的百货商场），街铺租金均价:320元/平方米,基本全满；广场内:2~3层均为饮食、4~9层为办公室 礼加诚商场街铺，70平方米9000元/月，经营蛋糕。 桥德市场内，正