郴州新贵X城发展策略及招商计划资料.pptVIP

4.6.项目四层业态分布 说明：四楼核心店为引进知名的儿童服装品牌及中餐厅，带动高层人流。 四层：休闲购物区 总面积：6658㎡ 招商对象：个性特色服装服饰、儿童服饰 用品、餐饮（中餐厅）、生活 配套（美容美发等，），娱乐 （大型著名儿童室内乐园）， 儿童培训机构。 4.7.项目五层业态分布 说明：五楼核心店为五星级影院及大型电玩城，带动整个项目人流人气。 五层：休闲购物区 总面积：6939㎡ 招商对象：五星级影院、电玩城、大型餐饮 五、新贵·星光时代广场投资收益（十年回收期计算） 5.1.项目租金收益测算（十年） 租赁数据（地上租金回报测算） 1—5F总建筑面积(平方米): 34,189 实际使用建筑面积： 31,227 租金水平(元/月): 75 首年物业经营成本(元/平方米/月): 10 租赁税率： 17.5%（包括5.5%营业税附加及12%房产税）　 总投资成本(元): 30,809 总建筑面积 55,821 综合成本(元/使用平方米): 5,519 地上购物中心十年租金毛收益 28445.1万元 租赁数据（地下超市租金回报测算) 地下超市总建筑面积(平方米): 11,594 租赁面积： 10,000 平均租金水平(元/月): 25（每三年递增5%） 首年物业管理费(元/m2/月): 5 租赁税率： 17.5% 综合成本(元/使用平方米): 5,044 超市十年租金毛收益 2085.5万元 租赁数据（电影院租金回报测算） 使用面积： 3,000 平均租金水平(元/月): 47 首年物业管理费(元/平方米/月): 0 租赁税率： 17.5% 综合成本(元/使用平方米): 5,044 电影院十年租金毛收益 1021.7万元 合计：本项目十年租金毛收益：31,552万元 平均年租金回报率：10% 备注： 1、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。 2、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。 3、市场推广费用按照租金收入的5%计算。 4、上述收入未计算项目的停车场收益。 5、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。 6、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。 7、上述收入未计算步行街租金收益 THANKS * * 新贵·星光时代广场总体发展策略及招商计划 时尚千姿 潮流万象 一、新贵·星光时代广场面临的市场商业现状 本案 目前，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州中心城区市场形成了三大商业商圈： “北湖商圈”板块，即以国庆路和人民路交 叉点为中心的环形区域，是目前郴州商业最 为集中的区域，商业氛围成熟，业态齐全； “香雪商圈”，以今日新城为中心向外扩 散的环形区域，以集中餐饮为主，可称为 “香雪商圈”； “五岭商圈”，以五岭广场为中心点的扇形 区域，是郴州市房地产业质变的主体区域， 房地产的业态定位相对较高，是中高档住宅 及中高档商场的主要集中区域。 1.1.中心城区商圈分布格局 。 商圈 商业业态 商圈定位 主要商业 评述 北湖商圈 购物、餐饮、商务、 旅游、住宿和休闲 娱乐于一体的城市 CBD商务中心 中低端商品档次 友谊中皇城、永成百 货、新一佳百货 1、商业气氛浓厚； 2、商业规划档次低； 3、区内缺少中高档次及业态丰 富的核心购物中心。 五岭商圈 酒店、购物、旅游、 政务等业态 中高端档次 新天地商业中心一， 二期、沃尔玛超市、 1、商业档次较高； 2、形成以新天地商业及沃尔玛 为核心的新城市商圈； 3、商圈定位为中高端档次，未 来发展潜力巨大。 香雪商圈 旅游业、餐饮、娱 乐休闲 中低端档次 无核心商业，以临街 商铺为主 1、目前发展与其他两商圈相比 有差距； 2、随着我司项目的兴建，将逐 渐取代该商圈地位。 1.2.三大商圈特点概述： 个案调研 1.3.主要商业简介： 项目名称 规模（㎡） 业态 经营情况 备注 新一佳 3万 伊佳百货、屈臣氏、肯德基、健身房、自助餐、电玩 目前空置率较高，约30% 目前在招商调整过程中 永成百货 1.4 品牌服装、儿童服装、 珠宝黄金、化妆品、皮具鞋类、儿童游乐及少量餐饮 目前基本完成招租 商家档次差距大，目前调整过程中 友谊中皇城 1.2万 友谊商城百货、肯德基 经营状况非常好 2010年3.6亿销售额 步步高百货 1万 超市，服饰、餐饮配套 经营状况很好 整个商场较为拥挤 五岭新天地 1.5万 沃尔玛、肯德基、服装零售区 二、三楼为沃尔玛，整体经营情况良好 二期进驻潇湘影院、必胜客、上岛咖啡 天润天城 2.4万 人人乐 经营