建筑工程技术经济学第九章精要.docVIP

建筑物估价方法 第一节　　建筑物估价概述 一、建筑物估价的定义 （一）建筑物概念 建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。因此，建筑物主要是为满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融人了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。 建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。如房屋建筑物为人类提供丰富的生产、生活空间；桥梁、涵洞、烟囱等作为基本的生产生活设施，是工农业生产和交通运输的主要设施。随着社会生活的发展，人类不仅要求建筑物能够满足生产生活的需要，还要求建筑物在形态上讲究艺术化，要求建筑物能够改善所处地区的景观，且能代表时代的特色。因此，在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒避寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等的功能。 （二）建筑物的分类 依据不同的分类方法，可将建筑物划分为不同类别。按生产性质，建筑物可分为生产性建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑）。其中，工业建筑指厂房、仓库等；农业建筑包括农用仓库、灌溉机房等。民用建筑根据建筑物使用功能，分为居住建筑和公共建筑两大类。居住建筑是供人们生活起居使用的建筑物，包括住宅、公寓、宿舍等；公共建筑是供人们进行政治文化活动、行政办公以及其他商业、生活服务等公共活动所需要的建筑物。 按建筑物的建筑结构分类，通常是依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分的，一般可分为五类。第一类为钢结构，承重的主要结构是用钢材建造的，包括悬索结构；第二类为钢筋混凝土结构，全部或承重部分为钢筋混凝土建造，包括框架大板与框架轻板结构等；第三类为砖混结构，部分结构为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构；第四类为砖木结构，承重的主要结构是用砖、木材建造的；第五类为其他结构，凡不属于上述结构的建筑物都归人此类，如竹结构、石结构、砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。 （三）建筑物佑价的定义 建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。 二、建筑物估价的基本原理 依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类。 对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。 对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧来评估建筑物的价格。 三、影响建筑物价格的因素 建筑物的价格水平是受众多因素影响的。概括起来，其影响因素主要有以下几个。 1 ．建筑物重置价 任何一个购买建筑物的个人，不会用高于重建效用相同建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。因此，建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。 影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。 2 ．环境因素 影响建筑物的环境因素主要有以下几个： ( l ）建筑年代。主要指建筑物的成新，它决定建筑物折旧状况和剩余使用年限。 ( 2 ）建筑物朝向。建筑物的朝向影响到建筑物的采光、通风等，关系到人们对居住的判断与适应。 ( 3 ）建筑物用途。建筑物用途不同，收益不同，使用年限也不同。 ( 4 ）建筑物楼层。 3 ．其他因素 影响建筑物的其他因素很多，如建筑物的设计，影响到使用功能；另外，还有一些因素与土地相关，也影响到建筑物的价格，如垃圾场的坐落位置等。 四、建筑物价格的特点 ( 1 ）时间的有效性。建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将越来越小，最终消失。 ( 2 ）建筑物价格的递减性。一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物价格将越来越低。 ( 3 ）建筑物价格的地区性。不同区域之间人工及材料价格的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。 ( 4 ）建筑物价格受自然条件影响大。 ( 5 ）影响建筑物价格的不确定因素多。 五、建筑物估价中的几个概念 1 ．房屋建筑成本 房屋成本价指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价格的重要构成部分。包括：勘察设计费，房屋主体结构工程的建筑、装修费用，室内各种配套设备及安装费，建筑红线内的室外各种设施配套安装费，管理费，贷款利息等。 2 ．重建成本根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，称为重建成本。 3 ．重置成本 根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，称为重置成本。 4 ．应计折旧 应计折旧是指到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化