房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划课程要点.ppt

* * * 筹划分析: 1.设立销售公司有利吗 2.先投资再销售股权一定节税吗 3.连体楼应如何计算土地增值税 4.代收款项与装修应如何处理更有利 5.普通住宅定价（1.2872-1.3813) 6.利息扣除方式的选择 7.收入和扣除项目的调整 土地增值税筹划的前提：清算制条件下有效 * 土地增值税清算的疑难问题 1、虚构工程项目（零星工程、配套设施、地下辅助工程）和工程量，成本核实难：工程合同、决算、代开发票 2、虚开发票取证难（甲供材料异地建材、现金交易、手工版金额大） 3、一房一价，计税收入确定难 明显偏低的标准、正当理由不明确 * 连体楼土地增值税的计算 某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米。连体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10％。该项目商铺平均销售单价6000元／平方米，销售收入为600万元；普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元。营业税金及附加187万元，应交土地增值税如何计算？ * 十二、项目转让协议 1、代建（定向开发）“代建”房屋与销售不动产的合同条款差异处理 2、项目转让合同涉税条款规范与筹划技巧 （1）在建工程转让合同（差额计税的运用） 已进入施工阶段: 未进入施工阶段: （2）完工项目转让合同 （3）转让楼花 土地使用权证“实质性转让”的涉税风险处理 * 3、代建的条件 1）由委托方自行立项； 2）不发生土地使用权或产权转移； 3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4）事先与委托方订有委托代建合同。 5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位（原票转交）。 问：为政府代建项目，如果不能同时符合以上条件，该怎么处理？ * 十三、融资合同税务风险防范 1、向金融企业借款——据实扣除 2、向非金融企业借款——不高于同类同期利率 3、向关联方借款——债资比例限制 4、向个人借款 5、委托贷款、统借统还 6、企业之间借款不支付利息的税收风险 7、利息支出的会计处理 8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异 * 关联企业融资处理 核心企业统借统还 金融机构 集团公司 (核心企业） 子公司1 子公司2 子公司3 借款付息 分拨贷款 收息 统借统还协议 * 委托中介银行贷款 中介金融机构 关联方A (资金提供方) 关联方B 关联方C 关联方D 委托贷款协议 借款付息 避开关联方 借款方 * 为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷 企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税法规定准备相关证明文件 计提但未支付的利息是否需纳税调整? * 企业融资不收息的变通方法 1、商业信用融资（必须有真实交易） 2、开发项目投资 3、股权投资（被投资方股东回购） 4、售后回购 5、债转股 6、借款超银行利息：把超过部分利息变为其他费用 * 十四、售楼处、车位车库与储藏室 1、不同模式售楼部的会计与税务处理 2、车位、车库（人防、有产权、无产权） 单独建造—单独核算 利用地下基础设施—公共配套设施 3、储藏室 4、如何开具发票（租赁、销售不动产）？ 5、公共配套如何界定属于全体业主？ * 《物业管理条例》（国务院令第504号）第38条：物业管理用房的所有权依法属于业主。 《房屋登记办法》（建设部令168号）第31条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机关在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。 * 小区内配套设施 （1）公共配套（过渡成本对象） （2）单独成本对象（单独销售） （3）固定资产（自用或出租） 可售面积是否包括车位、车库、储藏室？ 《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 * 十五、其它经营合同涉税条款规范与风险控制 临时聘用劳务工合同涉税处理 员工、董事薪酬与劳务合同转换的设计 公司董事“双重身份”的合同转换策划 整体转让资产涉税条款 将公司资产分配给股东涉税条款 与退休职工签订合同 利用劳务派遣合同免责条款 工资的支付方式 * 员工支出非正常条款 （1）办公用品发票代替工资 （2）企业承担个人所得税 （3）不签劳动合同