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乡村宅基地的流转与规范设想公共事业管理论文 [关键词]乡村宅基地流转用益物权规范 [摘要]通过对河南许昌县邓庄乡的八个村子进行调查，我们发现，目前乡村宅基地不论是否参与流转都会阻碍乡村发展。要解决宅基地问题，促进乡村发展，就必须在法律上赋予农民对宅基地的永久性用益物权，规范乡村宅基地流转。最后，我们提出规范乡村宅基地流转的操作设想。 一、宅基地流转现状 通过调查，我们发现目前乡村宅基地的现状很差，主要可分为未参与流转与参与流转两种情况，但无论那种情况，都存在亟待解决的问题。 1、未参与流转的宅基地 由于村庄建设缺乏规划指导,加上长期以来宅基地无偿使用,农民住宅低水平重复建设，邓庄乡村庄“小、乱、散”现象普遍存在，土地利用比较粗放。政府重新区规划而轻旧村改造，农民建新不拆旧，村庄整理难度大，乡村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，造成土地资源的极大浪费。 2、参与流转的宅基地 受市场经济的影响，部分农民进行私下的宅基地流转，但这种方式存在很多问题。 （1）管理失控，纠纷不断。调查显示宅基地的审批主要是村干部决定，可见乡村宅基地的申请和审批带有个人色彩，法律法规显得很不健全。申请宅基地主要是需要手续费、土地规划费。有的村落也需要缴纳土地占用费、土地使用证费等。可见，各个地方的收费标准和收费种类是不统一的。在调查中，有30%的人在房屋建设过程中产生了纠纷，还有12%的农户的纠纷甚至延续至今。2008年，东方法眼网公布我国宅基地纠纷呈现57%的增幅。宅基地流转不可避免，但这些流转行为不受现行法律的保护，属于私下流转。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。 （2）土地资产流失。乡村宅基地的转让无法制止，但法律、法规又不允许乡村宅基地流转，导致当前乡村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。 二、赋予农民对宅基地的永久性用益物权的必要性及意义 现有政策法律条件下，闲置的宅基地无论是否参与流转都不利于经济发展。这个难题已经超越了农民的解决能力，只能由国家来解决。我们认为必须在法律上赋予农民对宅基地的永久性用益物权，赋予农民对宅基地的永久性用益物权也是必然的发展趋势。 1、是资源优化配置的必然要求 所有的法律规范都是为了最大限度的克服资源的稀缺性，更加有效的利用资源，保障人的权益，以便通过法律手段促进资源的优化配置。宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。从法律上允许宅基地流转，宅基地的价格由市场决定，促进资源流向有效的利用主体，闲置的宅基地将重新被利用起来，这能有效提高土地资源的利用效率。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。 2、是经济体制变革的必然要求与城市化进程加快的必然结果 市场经济体制的变革要求由市场配置资源，要求资源主体自主支配其财产。然而农民的拥有的财产只有承包地和对宅基地的使用权，这大大限制了农民创造财富的机会。一旦对其唯一的可利用的财产作出限制，就基本上限制了农民融通资金的手段。因此，在法律上允许宅基地的流转，允许其作为财产，在农民手中充分实现其市场价值是我国经济体制变革的必然要求。 2001-2007年我国城市化水平平均以每年1.213%的水平上升，照这个速度，2020年我国城市化水平可能60%。随着我国城市化进程的加快，大量的乡村剩余劳动力纷纷由乡村流向城市会造成乡村大量宅基地长期闲置不用，形成庞大的市场供给。按照乡村人口每年减少1603万人，人均宅基地面积75平方米，每年保守估计会增加180.33万亩闲置的宅基地，这为宅基地流转市场的形成提供了充足的资源储备。宅基地供求迅速增加，刺激了宅基地使用权流转速度的加快。 3、是追求财产性收入的必然体现 “财产性收入”一般是指家庭拥有的动产、不动产所获得的收入。目前我国农民拥有很少的财产，只有土地经营承包权和承包地和宅基地使用权。乡村居民家庭经营性收入和工资性收入是收入的主要来源，而财产性收入所占的比例非常小。党在十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。那么，在土地经营承包权放开之后，从法律上允许宅基地流转是增加农民财产性收入的必然途径。 4、对乡村发展有重要意义 通过调查资料和案例分析，我们认为从法律上允许宅基地的流转的意义主要体现在以下几个方面： （1）政治意义——深化土地使用制度改革。从法律上允许宅基地的流转将是我国在土地改革上的另一重大决策，会进一步推进土地有