台湾房产交易预方式之研究——建筑经理制度的应用.pdf

摘要 房产交易预售方式是台湾所特有的不动产交易方式，自1966年来已屋时四 十年·由台湾首创自备预付款，签约金的预售制度，房产交易预售方式是只需准 备少量自备预付款的房屋交易方式，对于无住房的大部分民众柬貌，正是可以实 现住者有其屋的梦想。但房产交易预售方式同时亦引发许多争端，在买卖双方经 济力极端悬殊之情形下，常使购房者难以实现其权盆，本文将对于台湾房产交易 预售方式之特性、定义以及引发争端之问题点及如何对策做出深入之研究与分 析。 由于衣、食、住、行是每人日常生活所需，不可缺少的民生条件，尤其住房 是需要一段长时间的兴建，才能达到交房进住的阶段，所以更格外显得重要。在 1966年以前全世界的住房市场中都没有预售房这样的产品，在台湾却想出了这样 的制度，用一张图纸就可以先把事实上不存在东西，用空中楼阁的方式卖出去， 当然如果房产开发业者够诚信的话，圆满交房是可以预期的，但是要达到这样的 境界，其实在台湾也花了约二十年的时间，才领悟到要用一些方法，去匡正这个 交易方式的缺点，在房产开发业者、购房者与银行之间形成一种成规，让大家都 要照着游戏规则进行，问题才不会发生，甚至不会演变成社会问题。 1986年7月9日台湾正式发布了r建筑经理公司管理办法J，当时的f建筑 经理制度J内容并不够详细也没有细节，要实施时其实都是由得到特许的各家建 筑经理公司，自行诠释其细节，再经由各公司内部不断从实务中修改完成。自1986 年成立第一家建筑经理公司至今已20年，经过不断的修正及调整，台湾的房产 交易预售方式，己因实施建筑经理制度，而得到匡正，对于购房者在交易过程中 的信息不对等，对于工程质量的监督，以及期待有一种购房时履约保证的心态， 都能在这个20年的发展中获得解答，台湾民众已熟悉如何去寻求房产开发业者 的诚信数据，如何借重现有的银行及建筑经理制度，使自己的购房预付款不会被 不肖的房产开发业者所欺骗，这些实施中的细节，以往缺乏学术上的研究，也缺 乏对f建筑经理J制度的审视与研讨，本研究在经过深入的研讨后可以获得具体 的成果与结论。 本文就台湾房产交易预售方式所发生的问题，解释如何透过『建筑经理制度J 及银行的协助来运作，以尽量降低购房者、银行及房产开发业者之风险，在加强 银行及房产开发业者本身自主管理的能力及具备营建管理的知识，使房产开发业 者所经营项目的进行，能有效的控管及解决预售所产生的复杂问题。 关键词：房产交易、期房预售、建筑经理制度 台湾房产交易预售方式之研究 ABSTRACT ThePresale the isa charactedsticof real-estate systernunique in ithas for Taiwan．andbeen morethan developments practiced fortyyears．1t inTaiwanthe and of adown asmall procedure began using paying payment amountof the of before ofthat idea a deposit completionproperty．Thepaying of