物业管理制度精要.ppt

现代房地产物业管理远程教育 物业管理制度 一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 物业管理公司（物业管理处）直接与业主（使用人）接触，开展工作。他们的行为关系到业主（使用人）切身利益及物业管理公司的企业利益，需要明确职责进行约束。 现以一个住宅小区的物业管理处的工作机构来确定其成员（管理处主任、管理员、收款员、电脑文档员）的岗位职责。 一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 1、管理处主任的岗位职责 管理处主任在公司经理领导下，带领管理处工作人员对所管辖的住宅小区（大厦）实施全面的管理服务，保证辖区的物业设备完好，环境优美舒适，使居住者安居乐业。 一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 1）工作岗位责任 （1）坚决贯彻执行国家各项法律、规章及公司的有关规章制度； （2）组织全管理处员工学习时政、业务知识； （3）定期地组织召开业主（使用人）座谈会，或上门听取意见，沟通业主（使用人）与物业管理处关系； （4）关心业主委员会建设，自觉接受业主委员会、业主大会的监督，搞好各项工作。 一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 2）工作内容 （1）领导好全体员工积极开展环境卫生、绿化美化、安全防范、公共设施和机电设备维护保养工作。 （2）检查督促管理处的工作人员认真完成各项工作任务，审批财务的各项报表及费用的开支。 （3）结合管理住宅小区（大厦）的实际，每年提出改善管理工作建议与措施，并征得上级公司的同意付诸实施，并把开展情况通报业主（使用人），以得到广大业主（使用人）的支持。 一、物业管理公司对内部员工制定的工作职责与制度 （4）配合公安部门和街道居委会做好安全防范和计划生育等工作，保“一方平安”。 （5）搞好社区文化建设，开展丰富多彩文化生活，陶冶人们的情操，净化人们心灵，提高民族素质，争创先进文明小区（大厦）。 （6）每年要制定工作计划，每季度要有工作重点，定期的考核、总结，不断提升管理水平。 管理处除了管理处主任外还有管理员或行政主管、财务人员、电脑文档人员等，每个人都有自己工作职责，这儿不再一一叙述。 二、业主（使用人）行为规范的管理 为了使住宅小区（大厦）长期保持环境优美、生活有序、服务方便，除了要求物业管理公司员工努力工作之外，还需要广大的业主（使用人）积极配合，需要制定一些制度来规范业主的行为。 生活中各类规范很多，水、电、气的管理，各类设备设施的管理，环卫绿化、治安保卫、车辆道路的管理，房屋租售、文化娱乐场所的管理。下面例举几项涉及面较大，平时容易产生较多矛盾的几项规定。 二、业主（使用人）行为规范的管理 1、物业装修管理 随着人们物质生活水平提高，购买了房屋以后都要进行装修，而且装修的投入经费较多，以体现自己的个性，满足自己生活的舒适度，在装修过程中往往破坏承重墙体，损害各种管线，影响周边邻居生活，常引发矛盾。为了防止家庭装修破坏房屋结构，引发各类矛盾，物管公司根据全体业主利益制定了装修规定。通常要求是： 二、业主（使用人）行为规范的管理 1）装修时必须申报 （1）业主（使用人）如需对所居住的物业进行装修，首先要向管理处提出申请。（使用人递交申请时必须持业主委托书及租赁合同） （2）管理处首先对业主（使用人）的资料进行确认，确认以后再向业主（使用人）提供装修指南及有关资料（图册、表格）。 （3）业主（使用人）收到装修指南及相关资料后，应尽快请有关设计部门进行装修设计，并选择合格施工队伍，然后到管理处领取有关表格，把填写的申请表及设计方案递交物业管理公司工程部。 二、业主（使用人）行为规范的管理 2）进行审批 物业管理公司接到装修申请后，根据业主（使用人）所提供的资料进行审批。 （1）业主（使用人）应确保装修方案不违反现行的各项有关规定。 （2）在接到递交方案一周内，公司审议后做出答复，是否同意业主（使用人）提交的方案，或提出方案的变更，要业主（使用人）确认。 （3）装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施，方案批准后，业主（使用人）应向财务部门交纳装修押金，领取装修许可证。 二、业主（使用人）行为规范的管理 3）按章施工 （1）装修施工单位必须按照物业管理公司审查批准的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须经物业管理企业确认，出具更改通知才可施工。 （2）装修施工单位在施工期间，应严格遵守装修管理规定及住宅小区（大厦）管理规定。对严重违反者，物管公司有权让其停止工作，一切后果自负。 二、业主（使用人