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物业接管验收应注意的问题 摘要：物业项目接管验收工作执行得好与坏，直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点，具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。一、项目接管验收前的准备工作 1 ．建立健全项目接管验收的组织与机构。 在物业项目接管验收中，首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。 2 ．在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。 筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。 3 ．确定验收的主要项目和重点环卫。 在物业项目接管验收中，应该大致掌握以下重点环节： ①土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水；地面有无气鼓及渗水、开裂；消防门、通道、楼梯等有无问题。 ② 装饰工程：包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面（装饰、涂料、玻幕）公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。③ 供配电系统：包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等④ 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。⑤ 电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。⑥ 空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。⑦ 弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。 二、物业项目接管验收时需要接收的资料 在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。 1 ．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等2 ．技术资料：竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。 3 ．验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等 三、物业项目接管验收的程序 程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。 1 ．新建房屋的接管验收程序。 ① 建设单位书面提请接管单位验收；② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；③ 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；④ 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；⑤ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。 2 ．原有房屋接管验收程序。 ① 移交人书面提请接管单位接管验收；② 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核； ③ 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验； ④ 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理； ⑤ 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；⑥ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点 在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而，要把握以下几个要点： 1 ．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：交接双方的人员、