第六章物业管理合同与制度课件.ppt

第六章 物业管理合同与制度 第一节 物业管理合同 一．物业管理合同的涵义 物业管理合同属类:合同分类中提供劳务类合同该类合同的共同特点是： 1. 合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果； 2. 合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来； 再细分：部分物业管理合同属于提供劳务合同中的委托合同。 委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（法人之间，公民与法人之间） 物业管理合同有两种情况： 1. 新建物业出售单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同； 2. 业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。 二．物业管理合同的特征 1．物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务（受托、服务性） 2．物业管理合同是有偿的（有偿性） 业主不但要支付必要费用，还应支付酬金。 3．物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。（以互信为前提） 4．物业管理合同的内容必须是合法的（适法性） 应体现当事人双方的权利、义务的平等与 一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。 5．物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践性合同） 双务合同：合同双方都负有义务 也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让合同 6. 合同解除的程序性 三、物业管理合同的主要内容 1．委托方和受托方的名称、住所、法人代表、联系电话； 2．物业管理区域的范围和管理项目； 3．物业管理服务的事项； 4．双方的权利与义务； 5．物业管理服务的要求和标准； 6．物业管理服务费用项目及收取标准与办法； 7．物业管理服务的期限； 8．违约责任及解决纠纷的途径； 9．合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式） 10. 当事人双方约定的其他事项。 当事人应当约定的物业管理服务事项包括： （1） 物业共用部位的使用、维修、养护管理； （2） 物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新； （3） 公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理； （4） 绿化、保洁服务； （5） 安全防范服务； （6） 物业维修更新费用的帐务管理； （7） 物业档案资料管理。还可以约定： （1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新； （2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。 四．物业管理合同示范文本 见课本P106-112 ? 第二节 业主公约 ?业主公约：业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业管理者权力义务的行为守则。 是业主共同订立、共同遵守的有关物业共有部分和共同事务管理的协议。（体现了自治管理的精神）。反映约定人共同意志和利益，具有道德和法律的约束力。 订立业主公约的目的：保障业主使用的合法权益 维护公共环境和秩序 保障物业的安全与合理使用 订立业主公约的因由：区分所有物业（有共用部分、共同利益、成员关系）保障区分所有权人利益的需要。  一、业主公约的法律依据与特点 （一）依据 1．《民法通则》83条 2．建设部1989第5号令《城市异产毗连房屋暂 行规定》第6条的规定 3．物业管理条例 三者的共同精神 ： 合理使用共同部分 承担相应的义务 协调处理好相邻关系 （二）业主公约的特点 1．公约主体是全体业主。 2．公约的客体是物业使用、维修和其他对物业及其环境施加影响的行为（基于物权派生的客观行为）。即哪些可做、该怎样做、哪些不可做。 3．公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权力、义务的规定（法律规定与社会公德两方面） 4．经业主签约或业主大会审议通过而生效（公约生效的方式），对全体业主和非业主使用人均有约束力。 5．公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。 二、业主公约订立的原则 1．合法性原则 2．整体性原则 3．民主性原则 4．优序良俗原则 三、业主公约的内容 一般应包括： 1．物业的状况描述 2．公共场所及公用设施状况 3．业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式 4．业主对物业及公共场所、共用设施的权益 5．业主参与物业管理的权利 6．业主对业主委员会的物业管理公司的监督权 7．物业各项维