财务讲座课件.pptVIP

财务讲座 --地产控股 目录 第一章、公司资金来源及筹措基本原理 第二章、项目公司融资管理 第三章、房地产行业融资新产品探讨 第四章、国外REITS产品的发展 第五章、外汇融资风险管理 第一章、公司资金来源及筹措 一、会计基本等式与企业资金来源和运用的关系。 资产=负债+所有者权益。 资产含义：为企业在某一时点所拥有和控制的经济资源。 负债含义：过去的交易形成的现时义务，履行该义务会导致经济利益流出企业。 所有者权益含义：所有者（股东）的投入，为企业资产的来源。 通过股东及债权人投入企业的资源转化为资产，合理运用为企业产生利润，使企业所有者权益及资产不断扩大，形成良性循环。 广义的企业资金来源可视为公司通过所有者权益和负债所筹集到的资金。 第一章、公司资金来源及筹措 二、剖析企业资金来源之一 ----所有者权益 （一）、所有者权益的四个组成部分 1.实收资本（股本）：股东投入的资本，无需归还长期使用。 2.资本公积：投资者或他人投入，所有权属全体股东。包括：资本溢价、接受捐赠资产、股权投资准备、交易关联差价、外币资本折算差额等。 3.盈余公积：企业按照规定从净利润中提取的积累基金。 4.未分配利润：企业留待以后年度进行分配的结存利润。 第一章、公司资金来源及筹措 二、剖析企业资金来源之一 ----所有者权益 （二）、通过扩大所有者权益增加资金来源的主要方式 1、通过股权融资的方式实现股东增资。 上市公司在资本市场上通过增发、配股筹集资本，增加实收资本。非上市公司主要由股东增加注册资本。资本和资本公积，从而扩大所有者权益。 资本市场融资限制条件苛刻，目前全国3万多家房地产开发企业中公开上市的约130家,仅占0.4%.大部分房地产企业不具备资本市融资的条件。 2、生产经营实现利润，通过自身积累扩大所有者权益。 通过生产经营，收入与费用相抵后产生净利润，分配后增加盈余公积和未分配利润实现企业的增长。 第一章、公司资金来源及筹措 三、剖析企业资金来源之二 ----负债 （一）、负债的构成 负债按照流动性分为短期负债和长期负债 短期负债包括：短期借款、应付票据、应付帐款、应付工资福利费、应交税金、应付股利等 长期负债包括：长期借款、应付债券、长期应付款等。 第一章、公司资金来源及筹措 三、剖析企业资金来源之二 ----负债 (二)通过负债筹集资金的传统方式 1.发行公司债券.发行条件苛刻.绝大部分企业无法运用. 2.银行（金融机构）短期借款及长期借款.我国房地产金融市场没有完全放开,企业对银行资金依赖程度非常高. 3.商业信用方式 公司通过应付帐款\应付票据\预收货款等三种商业信用方式进行融资.但商业信用期限较短.长期拖欠其他公司款项损害公司形象,公司尽量争取在合理期限内充分利用. 第一章、公司资金来源及筹措 (三)特殊性质的负债融资—可转换债券 可转换债券是具被双重性质的融资工具.发行时性质表现为负债,特定条件下投资者可将其转换为股票, 负债将转化为所有者权益. 发行可转换债券的关键 (1) 发行成功 (2)转股成功 转股成功后公司负债下降，所有者权益将得到大幅度充实和提升。 第一章、公司资金来源及筹措 四．股权融资与债权融资优劣对比 第二章　项目公司融资管理 一、项目公司原始资金来源 1、实收资本。由股东在公司成立时投入。 2、母公司对项目公司进行资本投入的技巧。 （1）、项目公司为有限责任公司，股东人数为2-50人，有限责任的深层次含义为股东以其缴纳的出资额承担公司债务。 （2）、注册资本最低限额为50万人民币。 注册资本是衡量公司实力强弱的主要指标之一。注册资本比例在总资产中比例过低，负债比例过高会导致资产负债率高企，从而导致融资困难和债务风险过大。 第二章　项目公司融资管理 （4）、根据开发项目的规模不同，成立的项目公司注册资本不同。 项目公司注册资本不宜过小。为展示招商项目的实力和良好形象，各公司注册资本一般都在3000万元人民币以上。 项目公司注册资本不宜过大。母公司在项目经营出现风险时以出资额为限可进行风险隔离。 （5）、自宏观调控以来，国家提高了房地产公司资本金的比例。要求自有资本占项目资金来源的35%以上。 第二章　项目公司融资管理 二、项目公司运作初期阶段资金来源 1、现阶段筹资有现实困难。 项目公司地产行业为资金密集型企业，前期开发和土地需投入巨额资金，项目公司成立之初，在银行等债务人处的信用形象有待建立，即时筹集大量债务资金有困难。 2、母公司进行股东垫款。 仅以注册资本也无法完成全部支付，土地款一般由母公司先通过股东垫款解决。股东垫款的性质为负债，体现为子公司与母公司之间的往来款。 为约束和激励下属公司，明晰责任义务，母公司对子公司的