第六章资产评估收益法解析.ppt

例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地 还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格 为多少万元？ 二、净收益每年不变 例 题 例题 * 6.3 收益途径 6.3.1 收益法的基本原理 收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 收益途径的基本含义 通过估测被评估资产未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 收益法的评估思路 预期收益折现 6.3.2 收益途径的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。 3.2.3 收益途径的基本程序 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率； 4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 5)分析确定评估结果。 3.2.4 收益途径的基本参数 1)收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。 2)折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。 3)收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 （2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t——收益年期； n——收益年期； A——年金。 1、理论公式 为房地产价格， 为未来各年的纯收益， 为未来各年的还原率。 2、基本公式 每年的净收益都为 ，还原率都为 。 1)纯收益不变 (1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式： P＝A/r（最简单的情况） 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 (2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式： 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。 例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为： (3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式： P＝A×n 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。 a1=a2=a3=……=an=a n=∞ r=0有限年 ——有限年公式 ——无限年公式 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n a a a a …… a …… a 第六章 收益法 2)纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。其基本公式为: 其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。 前期 （设n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 (2)有限年期收益。其计算公式为: 其成立条件是： ①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 0 1 2 3 4 t 6 7 8 n 例：某写字楼于2001