大华浦口项目策划简案.docVIP

自由天空 自由居住 大华浦口项目策划（简案）  南京大华房地产开发有限公司 策划团：卓越形象品牌传播事业机构——南京卓越地产顾问 楔 子 我们认为 ——这不仅仅是一次普通的项目推广：我们所服务的客户是全国性的著名品牌——上海大华；我们所服务的企业是一流的公司——大华地产；我们所推广的项目是大华地产在南京地区的心血之作——浦口1800亩！ 大华地产作为全国品牌地产发展商之一，有着独树一帜的个性和特点。在上海，大华已经被上海购房者认同，同时企业也建立起上海地区强而有力的知名度与美誉度。在南京，我们想象中的他不会象“万科”般哗众取宠，也不象“栖霞”般好大喜功。大华地产开发的宗旨只是以高品质、合理性打造南京消费者“爱戴”的居所。 我们要说：这不仅仅是一次普通的项目推广，这是造城，这是在中国第一大城市群——长三角地带建立新的沿江开发城市生活地。 南京房地产市场分析 市 场 篇 南 京 楼 市 ：不 跌 反 涨 楼市永远有热点，2004年，南京楼市将反2003年流行言论，继续一派红火，热点迭出， 精彩纷呈，地产成为南京城的一道靓丽的风景线。 第一节 2003年房地产市场回顾 房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对南京市经济发展起着重大作用、扩大各行业的市场需求，使得整个南京市投资和消费比重双向增长，加上地产的发展不断改变着城市面貌及人民生活水平，2003年是南京市城市化进程加快步伐的一年，整个房地产业呈现出蓬勃发展、市场供需两旺的“牛市”。 从总体来看，2003年的房地产市场较为良性，但在发展的过程中也表现出一些问题。如：土地、房屋质量、物业管理、开发商承诺得不到实现等等。在发展的过程中，问题不断促进着南京2004年房地产市场趋向规范化。 2003年南京房地产市场运行呈现以下六大特征。 2003年房地产成为南京市经济主力成员。 2003年，南京市房地产投资完成183.8亿元，施工面积1556.85万平方米，比2002年同期增长34%和31.45%。 土地价格稳中有升。 2003年全年实际出让面积614.4公顷，为前三年面积总和的2.93倍，成交金额98.81亿，为前三年总和的2.3倍，从价格上看，住宅用地平均价格3237元/平方米，楼面地价1952元/平方米，分别较同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地块单价成交在2003年又创新高，小粉桥地铁物业地块单价达22000元/平方米。 需求持续强劲，市场供销两旺。 2003年南京新批商品房上市面积为598万平方米，全年共完成国有土地拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米拆迁居民2.4万户，加上集体土地拆迁，共计拆迁7.4万户、契税调整、企业改制等原因，全年市场需求旺盛，2003年新建商品房预售739.02万平方米，市场供需比为 0.8:1 ，预售总量略大于供给，内部认购、排队买房的现象逐渐增多，供给相对不足。 二三级市场良性互动，二手房主体地位凸现。 南京二手房市场交易面积平均每年以60%以上的速度增加， 2003年增长68%，其中二手房成交5.87万件，商品房成交3.28万件，二手房与商品房交易件数比为1.79：1。 “卖旧买新，卖小买大”梯级消费、二次消费的观念已经普及，一二手房市场良性互动的局面得以形成；另一方面梯度消费使2003年约为全市8%的住户改善居住条件，每户居住面积净增加40平方米以上，人均住房面积改善1.5平方米。 市场供求结构基本合理，部分区域供不应求。 2003年新上市楼盘热点区域，即从行政区划看依次为鼓楼、白下、玄武区；从板块看，以江宁、城东、河西、城中板块为主；从土地级别看，以六级、五级地为主，最高的占市场份额26%，最少份额占10%左右，供应趋于相对平衡； 2003年住宅销售热点区域，即从行政划分上看依次为江宁区、鼓楼区、白下区；从板块划分上看又以江宁、城中、河西板块居多；从土地级别上看，以六级、五级和二级地为主，最高的占市场份额28%，最少份额占6%左右，供给市场份额较高的区域也是销售量较大的区域，总体来看，市场区域供求相对平衡，但不排除部分区域供不应求，部分区域供略大于求的情况，通过市场调节，可以达到相对平衡。 房地产市场价格稳步上升，部分区域涨幅明显。 南京商品房预售均价为3676元/平方米，商品住宅预售均价为3360元/平方米，分别较2002年同期增长14.4%，12.2%。主城区内商品住宅均价在5000元左右，市中心少数高档公寓达到8000元/平方米，环境较好的高档别墅价位在15000元/平方米左右。 第二节 2003年南京房地产市场板块分析 随着南京房地产市场的逐渐成熟，市场板块的划分日渐明晰，主要分为城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块（含宁南地区）、城北板块、江浦板块等，东郊新亚东板块也正待浮出水面。 200