厚街汇景豪庭项目前期策划-市场研究篇.docVIP

厚街·汇景豪庭项目前期策划 市场研究篇 合富辉煌房地产 2003年11月11日 一、厚街概况 厚街大略： 厚街镇，始建于北宋徽宗宣和中期（公元1119--1125年），相传福建莆田王泰宦游至此定居，因选址军铺（随军眷属圩场）后面，故名后街。此后历代人口繁衍，百业俱兴，人才辈出。又因民风淳厚善良，生活丰厚富足，易名厚街。 厚街地处穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，S256省道和广深高速公路纵贯全境，至深圳宝安机场仅30分钟车程，水、陆、空交通十分便利。 全镇总面积126平方公里，下辖22个村委会和1个居委会，121个村民小组，常住人口88429人（2002年底），外来人口30多万，其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。 改革开放以来，厚街经济快速发展，主要表现：1、经济实力雄厚，截止2003年第三季度，厚街经济名列东莞各镇区三甲，银行存款余额突破100亿元；2、外贸地位显赫，荣获“全国出口创汇十强镇”称号；3、工业、服务业发展迅速，产业结构进一步优化，各产业呈多元化协调发展势头；4、城市基础设施建设日趋完善，城镇形象逐年提高！ 进入新世纪后，结合东莞市“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标，厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业，取得了“骄人战绩”！非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力！ 市政规划 “规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。 近年来，全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达，并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路，交通网络日臻完善。 一大批服务公众的市政公共设施相继规划、开工、落成，为厚街全方位迈向现代化打下坚实基础。 政策支持 改革开放以来，厚街镇充分发挥地缘优势，坚持工业立镇、商业旺镇、科教兴镇、依法治镇的发展战略，致力改善投资环境，在招商引资工作中抢占先机，经济迅猛发展。 优越的投资环境，高效、热诚、周到的服务，吸引了众多的中外投资者。目前，厚街拥有包括世界著名企业伟易达集团、爱高实业等在内的“三来一补”、“三资企业”共１１００多家，其中台商企业有３３０多家，大约占东莞市台商企业的五分之一。 此外，在宏观范围内，2003年，东莞市已全面加强房地产业宏观调控，继续贯彻“统一规划、总量控制、成片开发、综合配套”的指导，以“保持平稳，有效增长”为目标，进一步整顿、规范房地产次序；逐步简化手续，加快商品房产权登记发证速度；禁止兴建农民单家独户住宅，不再“一户一地”批地建设。对于房地产发展方兴未艾的厚街绝对是一大利好消息！ 以上摘录的有关城市发展概况、相关信息、数据等都与本项目面对的市场情况相关联，具体影响将在后面项目具体分析中分项阐述。 二、厚街镇房地产市场分析 （一）厚街房地产状况 厚街镇经济发展名列东莞各镇三甲，但其房地产投资、开发、建设却没有能够“同步跟进”！ 只是进入新世纪，房地产发展才重新迈开前进的步子：香榭丽公寓、丽湖山庄-亲情假日等一批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投资市场。进入2003年下半年，各“持地观望”的发展商纷纷开始规划、开发。可以预料，2004年，厚街的房地产市场将会十分热闹！随着竞争的激烈，房地产消费、投资市场的启动并走向成熟，各发展商纷纷学习广州、深圳等地的房地产开发经验：邀请经验丰富的策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、在规划设计以及营销推广方面也必然不断推陈出新…… 新的房地产经营视野、新的开发理念、新的概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场，03年香榭丽公寓的市场效果就是最好的证明！随着政府政策的支持、发展商经营开发理念的不断创新，这种局面不仅会继续，还会上演连台好戏。 好戏，从2004年初开始！ （二）厚街、莞城典型楼盘市场分析 调研说明： 原则： 重点收集厚街楼盘资料，结合实际情况进行市场分析； 参照莞城类型相似等具有参考价值楼盘个案相关指数、资料，为我项目自身优劣分析提供参考； 控制点： 发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售情况（目标客户、价格、进度）等。 楼盘： 1. 重点分析：香榭丽公寓（一、二、三期）、东逸翠苑、粤港花园（二期）、三屯花园（三期）、丽湖山庄（亲情假日）、丰泰花园山庄（洋房） 2.参考：光大景湖春天、中信新天地、宏远活力康城； 重点楼盘分析 香榭丽公寓——我不要全世界，我只要二人世界 1. 基本状况 ○ 地产商 发展商：东莞市东房住宅有限公司 物业管理：香榭丽物业管理有限公司（1.5元/平方米） ○ 地理位置 东莞市厚街镇体育路 ○ 基本经济技术指标 用地面积：15700平方米；建筑面积：54000平方米；容积率：3