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宏力迈地产公司 项目策划报告 亚 豪 房 地 产 服 务 机 构 二零零五年三月 目 录 第一篇 宏观市场研究市场研究整体经济持续快速发展 近年来，北京市国民经济增长，2002年国内生产总值达到3212.7亿元，较2001年增长10.2%，经济增长速度高于全国8%的水平。2003年全市实现国内生产总值36亿元，按可比价格计算，比2002年增长%，增幅比上年提高个百分点。虽然2003年国际政治经济环境不是很稳定，中国又经历“非典”的严峻考验，但2003年北京总体经济运行并没有因为“SARS”等因素而受到较大的影响，整体经济的发展继续保持了快速发展的态势，为2004年北京的宏观经济发展奠定了良好的发展基础。市实现生产总值（GDP）4亿元 数据来源：北京统计局  经济发展进入新的快速增长阶段 在经济总量保持快速增长的同时，北京经济的人均指标也大幅度提升，2002年北京市人均国内生产总值达到27746元，比2001年增长8.9%，按当前汇率折算，约合3355美元。2003年北京户籍人口数约为1149万人，据此计算，则2003年北京人均国民生产总值达31613元人民币，比2002年增长9.2%，按当前汇率换算合38美元。按当前汇率换算合从国外的经验来看，在人均GDP达到3000美元后，全社会往往会经历一个较长时间的高速增长期。如日本从1961到1973年保持了12年年均9.8%的高速增长；希腊从1961到1973年平均7.7%的增长速度保持了12年；韩国的高速增长也从1983年起持续了11年；而新加坡与香港的高速增长期则达33年之久。从国内的实际情况来看，人均GDP先于北京达到3000美元的深圳（1996年）、上海（1997年）和广州（1997年）在人均GDP达到3000美元GDP增速之后，虽然增长速度与国际经验有所差异（增速减缓）——上海的增长速度从14%以上回落到10.5%左右，广州从26.4%的最高增速回落到13%左右，深圳从36%回落到14%-16%之间。但是，即便是增速回落，超过10%以上的增长速度在全球经济低迷的背景下，仍属于高速增长平台。可见，目前北京所具有的经济发展趋势将继续保持，尤其在未来几年内，在WTO和奥运效应的刺激之下，还将有一定程度的升温趋势。只要保证社会稳定和政策的沿续，总体经济也将保持一个较长时期的高速增长。居民消费结构进入富裕阶段纵观世界各国经济发展的历程表明，在人们的温饱需求得到满足之后，会进入以公共交通、廉价住房、邮电通信为主导产业的小康阶段；之后将以私人轿车、高级住宅为主导产业的富裕阶段；最后进入服务业为主导产业、消费品需求高级化、丰富化为特点的高度富裕阶段。根据国际粮农组织按恩格尔系数划分富裕程度的标恩格尔系数%以上处于贫困状态；恩格尔系数为50%为阶段（1000美元以下）；恩格尔系数%为（1001-4000美元）恩格尔系数%为富裕阶段（4001-10000美元）；恩格尔系数低于20%为高度富裕阶段（1000美元以上）。2002年，北京市按汇率计算的人均GDP约为3350美元，恩格尔系数为33.8%。2003年人均GDP3822美元恩格尔系数为恩格尔系数按上述标准衡量，我市居民生活进入富裕阶段，消费结构将进一步转型，开始进入以私人轿车和中高级住宅为主要特征的富裕阶段。良好的宏观经济形势也给北京的零售业发展提供了比较有利的经济条件。从下面近十年来北京社会消费品零售总额的增长示意图可以看出，北京的零售业在这十年中有了较大的发展，总销售额增长了一倍多。数据来源：北京统计局 当然，消费是收入的函数，收入的增加是消费水平提高和消费结构变化的前提，所以对居民的消费结构的分析，必须对居民收入水平进行分析。20世纪90年代以来，北京居民的收入水平迅速提高，2001年，城镇居民家庭人均可支配收入为11,577.78元，比1990年增长5.5倍，平均每年增长18.5%，扣除价格因素，实际增长1.3倍，年均增长8.0%。伴随着收入水平的提高，城乡居民各项支出全面增加，消费性支出大幅度增长。2001年，北京城镇、农村居民人均消费性支出分别为8,922.72元和3,871元，比1990年增加4.3倍和3倍，扣除物价因素，实际增长96%和76%。2002年城镇居民人均可支配收入12,463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；全年人均消费性支出为10,285.83元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。2003年，我市城镇居民人均可支配收入13,882.6元。人均消费性支出12200.411123.8元增长9.7％；其中居住性消费1065.7元，较2003年居住性消费955.8元增长11.5％，占整体消费比重8.73％，较2003年比重提高0.14％。显然，高速增长的居民