武汉中南路商业项目营销思路(DOC20).docVIP

武汉中南路商业项目·营销思路 2005-11.2 武汉中南路商业项目提报 第一部分、城市概况 ——经济实力及社会消费 [生产总值] 自1999年以来，生产总值连续6年实现两位数增长，增幅都高于全国平均水平。2004年完成GDP1,956 亿元，增幅达14.5%。 [产业结构] 呈现“三 二 一”型，第三产业相对发达。比全省平均水平高12%。 [固定资产投资] 2004年固定资产投资达822.2亿元，同比增长27.5%，为例年最高。 [社会消费] 2005年初国家公布国内城市社会消费品零售额排名，武汉以960亿元位居第5,仅次于沪、京、穗、津。武汉城市总人口排第7 ●宏观调控对住宅投资影响明显，商业地产投资猛增、港澳台资本大举进入成为新亮点。 {十一黄金周（10/1~10/8），武汉市共成交商品房2868套，平均每天成交358.5套，价格、成交量均呈缓慢上升趋势，购房者有望在明年走出观望心态。数据显示，商业地产却异军突起，投资同比增长218.7%，港澳台资本更是伺机进入，投资同比增长121.8%，成为楼市两大亮点。（瑞安、和记黄埔、九龙仓）} 第三部分、商业市场 —— 商圈划分及商业物业的特征 [整体市场] 2004年中央提出“中部崛起，武汉先行”。 武汉消费品零售额走势 类别 2003年 2004年 2005年 社会消费品零售额（亿） 851 960.9 1200 消费价格指数 102.3 103.8 104.2 1平米以上卖场（个） 20 37 50 目前经营面积 5000㎡以上的商业网点167个，10000㎡以上37家；法国家乐福、美国沃尔玛德国麦德龙、荷兰万客隆日本罗森香港利联仓行外资最大商业集团武商集团经营商品品种多达20万种，年销售接近100亿元目前形成了8个大型商圈，分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区，8大商圈目前总营业面积接近150万其中以内环线四大商圈为功能最全的核心商圈 武汉8大商圈比较 目前，武汉的，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表，王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街、铜罗湾广场通过MALL的形式迅速商圈 武昌徐东、中南商圈内基本没有大型综合商业中心，消费外流汉口。 [商业物业特征] 物业形态特征 武汉目前主要的商业形态有：纯商业店铺、街铺、底铺、社区商铺、休闲商业、专业市场等；均价在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整体供应在160万左右。 商圈物业特征 市中心商圈，消费力集中——汉口的汉正、武广商圈，商圈云集。休闲娱乐集中，成为消费力最为集中的区域。 写字楼扎堆，引发商圈效应——武昌的中南路写字楼扎堆，是武汉写字楼最为集中的地段，逐步显现出CBD经济魅力。 消费心理及习惯 休闲消费 →中心商业圈；日常消费 →住宅配套、卖场；消费心理 →扎堆效应 商业业态特征 传统百货商场盈利率仅为2%左右；连锁商业、专卖店迅速崛起； 综合大型商业中心消费旺盛。 商家需求特征 休闲类、非品牌商家 → 沿街店面（人流保证营业额） 有一定品牌的商家 → 选择内街铺位 中高挡、顶级品牌 → 商业氛围很好的地段 （但不会选江汉路、中山大道这样过于喧哗的地段） 物业销售特征 假日销售成时尚 → 50余个商业项目，假日销售比重占70%以上 扎堆效应明显 → 人气旺的地段，项目快速去化明显。（居住区、开发区、中心地段） 第四部分、项目市场面思考 —— 项目市场评估及分析 [本项目市场初步评估] 项目位于武昌中南区域商务中心，中心商业区(中南路2~ 6号)，项目所在区域即有的商业格局和商业地位，已经奠定了本案区位的商业价值和潜在“稀缺”价值。具体的微观而言，本项目的地理位置、交通、周边商业都是相当成熟的，且是武昌区最为优越的地段，为此，我们认为本项目的市场面没有任何问题。 如何通过营销操作、产品本身规划挖掘本、项目的最大附加值 ，是项目提升项目利润的一个关键问题。 [对本项目几个重要的关键问题] 1、项目的业态该如何定位？差异化业态定位是否是项目的关键点？ 2、价格定位是否要按照周边市场的常规价格水平来考虑？ 3、项目的营销推广和实操执行力能给项目带来多大的附加价值？ [对几个关键问题的思考答案] 1、项目的关键点不在业态的差异化定位上，而在购物体验的塑造上！ 2、项目的价格不能从常规价格来考虑？要充分意识到“稀缺”的溢价及潜力！ 3、项目的营销概念和具体实操对最终提升本项目附加值意义重大！ [项目的SWOT分析] 小结： 地段决定商业价值、如何在业态上进行差异化定位，并不是本案的关键 如何提供一个良好的题材，进行市场运作，来体现项目的“稀缺价值”，通过项目来提升中南地区的整体商业地位，树立类似于武广的地标商业