海口恒福商业广场营销策划简案(PPT48页).pptVIP

项目定位——购买客户定位 海口本地居住的投者 内地部分城市的投资者 部分香港台湾以及国外 的投资客 少量香港台湾自主经营客户 海口本地自主 经营客户 部分岛外自 主经营客户 + = 项目 客户 投资60% 自主经营40% 外地客户占到60％ 本地客户占40％ 其中： 项目定位——价格定位 海甸岛商铺平均租价：50元/m2 /月 本项目租金预估：60元/m2 /月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优） 本项目售价：7200元/m2 （根据投资回报反推定价法 计算） 具体定价要求 按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价 此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。 项目档次定位 ——中高档综合消费场所 中高档定位 有利于 项目覆盖人群 （中高档） 提高项目的投资回报率 项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益 项目定位——项目业态定位 大型品牌超市 文化收藏超市 品牌餐饮休闲 五星级电影城 主 导 品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健 辅 项目定位——项目命名建议 金甸大街 旺城商业中心 项目销售方式 项目销售方式——销售状况分析 投资者 开发商 尽快回笼资金 快速销售 良好售后 经营管理 降低风险 稳定收益 售后经营 管理保障 良好收好 经营管理 关键 售后经 营管理 良好销售管理模式 寻找 项目销售方式——项目销售模式 开发商 业主1 商业管理公司 业主4 业主3 业主2 项目销售方式——销售模式分析 效避免后期经营混乱 保证了自营性业主的灵活经营 管理和经营主体转移，减轻开发商负担 利于项目统筹管理 有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段 好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性 租金风险转移给商业管理公司 商铺出售形式——上下整体销售 横向分割，1楼2楼3楼整体销售。 现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2 上下整体出售 有利于 部分业主自主经营 上下分割出售 有利于 上下同时销售 三层整体投资 有利于 整体投资成本降低 项目销售方式——销售进度（08年1月~9月） 销售阶段 销售量 花费时间 准备阶段 销售总量20% 1月1日——3月1日 销售总量20% 下一期造势 强销阶段 引导阶段 销售总量30% 销售总量30% 3月2日—4月20日 4月22日—7月1日 7月2日—9月1日 项目销售定价策略—低开高走 采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况 与项目的销售速度确定 在销售方中销售价格略高于方案定价，留出 2%——5％的折扣空间 项目销售方式——推广与营销 广告投放 户外广告 、报纸 、网络广告 、印刷彩页 楼书 、房展会、小型交流会 、招商广告 公关营销 积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户 同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场 适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点 项目销售方式——销售成本 类目 占总项目比例 广告费 2.5％ 代理费 4％ 税 费 10％ 总 计 16.5％ 合 作 模 式 合作模式——独家策划、销售代理 独家策划 保证项目对外形象的统一性，增强投资客户对于发展商和代理公司的信心 保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实时性 合作模式——服务内容与收费标准 服务内容 策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益分析、项目营销策略方案、项目包装方案、项目推广方案、项目招商建议等） 销售代理 （销售总策略、项目营销工作计划制定、项目广告计划的制定与实施、协助重大营销活动等） 收费标准 项目策划费RMB￥100000.00，在收取第一次佣金时予以扣除 （即：由我司作为销售代理，该项实际免费） 项目销售佣金按销售额的4%收取,按目标完成效果浮动 服务方式 我司以纯代理的方式与贵公司进行合作。项目推广费、公关费用、项目包装费用由贵公司承担。我司负责现场办公、人员工资等费用 谢谢观看 海口恒福商业广场营销策划简案 目 录 海口概况 海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式 地理位置： 地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便