王者欧洲项目策划doc18.docVIP

王者欧洲策划【1】地块分析地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552平方米，总建筑面积128000平方米。 ●景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境，因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞争个案相比，其景观资源具有一定的优势。 ●交通环境本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷，使本案在未业几年内将有较强的区位优势。 ●周边配套设施调查本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本项目共享。 【2】SWOT分析 ●别墅项目优势分析项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。 ●项目弱势项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。 ●机会分析市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：政府停止审批城区机关企事业单位的集资建房项目，这将迫使商品房需求量增加。住房公积金贷款额度放宽，预计今年增加50％，企事业单位工资将有较大提升。货币补贴资金增加较多，今年将达1.2亿元。填补泉州市无高档别墅空白。泉州市高品质、有特色的别墅有效供给的相对缺乏，同时市场有效需求的相对旺盛，是本项目最大的市场机会，能否抓住时机，抢占别墅市场的至高点是本项目成败的关键。 ●威胁分析原有项目的恶性竞争，目前泉州市场已有马可波罗花园、宝珊花园等别墅项目在销售，本项目的推出将对其形成较大冲击，以上别墅项目由于定位规划都基本确定，可提升的部分不多，有可能采用价格战等恶性竞争手段，对本项目形成威胁。别墅市场的复苏，导致新的别墅项目在今年集中推出，如位于东湖街与温陵路交叉的景祥家园即将推出，将加剧整个市场的竞争。 二、形象包装 案名： 王者·欧洲案名释义—— 1.王者2字：点出项目气质：300亩的超大社区、洛江万倾浩瀚烟波、上层名流客户群体使项目具备了王者的磅礴气势2.欧洲2字：?????????????? 带出项目风格定位，及项目所在的全新生活方式，激发客户对西方生活的向往，和对本案初步影响的感知。 备选案名—— ●王者●欧洲印象●洛水艺墅●欧洲艺墅●碧云天●洛阳世家????? ●观谰渡家假山庄●雅典新城●水岸康桥 主打广告语：洛水南岸·纯欧风富人区 备选主打广告语（产品定位关键词）：洛水南岸欧陆豪宅王者洛水南岸·纯欧风超级政商巨星汇聚地欧洲印象 伴水而居江畔渡假别墅纯欧风江景休闲渡假山庄豪情领天下，尊贵此一家 洛水南岸：加强客户对水岸生活的理解，和对自远古便川流不息洛江水的向往和人类天性中的亲水情结；洛江是泉州文化的发源地，洛水南岸除了点出项目位置及亲水社区的特征外，还强化了泉州人强烈的地缘观念，使洛江多了一份文化氛围和宗亲观念。 产品定位：纯欧风山水休闲渡假别墅 ? 三、推案策略 就泉州别墅市场而言，在本项目的销售推广过程当中，最有力的竞争对手是由南益开发的位于泉州东海的宝珊花园（同时我们不低估任何别墅项目的竞争力），宝珊花园以其错落的山体布局、大规模的社区概念、实力开发商、海景别墅、8年的时间沉淀口碑塑造、上层客户影响力，整体优势将凌驾于本案之上。所以，避开宝珊花园的锋刃，抑其短，扬本案之长，尽量跳开产品同质区，塑造、宣扬本