企业所得税房地产开发详解.docVIP

房地产开发经营业务的所得税处理 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号（）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。【例题】 订金并不是很严格的法律概念，通常是指买卖双方在具有交易意向后，为表示诚意，由买受方交付给出卖方的一笔款项。因为订金不是法律上的概念，即便订金交付后，也不发生类似定金罚则的后果。对交易双方均无约束力，任一方反悔，开发商都要退还订金。所以，开发商收到订金，既不发生营业税纳税义务，在企业所得税上也不计算预计利润。 “定金”与“订金”虽然只一字之差，却有不同的法律地位。 三、预计利润 （一）销售未完工开发产品的计税毛利率，由省级税务局按下列规定进行确定: 1、位于省级（含计划单列市）政府所在地城区和郊区≥15%， 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区≥10%， 3、开发项目位于其他地区的≥5%， 4、经济适用房、限价房、危改房≥3%。 （二）江苏省DE计税毛利率（苏地税发[2009]53号） 1、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照（国税发〔2009〕31号国税发〔2009〕31号国税发〔2009〕31号 （三）江苏省DE经济适用房、限价房和危改房（苏地税发[2009]53号） 1、经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按（国税发〔2009〕31号国税发〔2009〕31号【例题】 应税所得额＝会计利润+本期预售收入的预计毛利-本期结转销售对应的预计毛利 2012年会计分录 借：银行存款 7800 贷：预收账款 7800 借：应交税费 432.9 贷：银行存款 432.9 借：各种费用 650 贷：银行存款 650 企业的利润总额＝0-650万元＝-650万元 应纳税所得额＝-650+（7800*15%-432.9）＝87.1万元 应纳企业所得税＝87.1*25%＝21.775万元。 2013年会计分录 借：预收账款 7800 借：银行存款 4200 贷：主营业务收入A 12000 借：营业税金及附加 233.1+432.9 贷：应交税费A 233.1+432.9 借：应交税费A 233.1 贷：银行存款 233.1 借：主管业务成本A 6000 贷：开发成本A 6000 借：银行存款 4500 贷：主管业务收入B 4500 借：主管业务成本B 2700 贷：开发成本B 2700 借：营业税金及附加 249.75 贷：应交税费B 249.75 借：各种费用 890 贷：银行存款 890 企业利润总额＝12000+4500-6000-2700-432.9-233.1-249.75-890＝5994.25万元 应纳税所得额＝5994.25-（7800*15%-432.9）＝5257.15万元 应缴纳企业所得税＝5257.15*25%＝1314.2875万元 四、计税成本的核算 （一）基本概念 1、开发产品应按制造成本法进行计量与核算。（理解） 2、计税成本：在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 3、成本对象：为归集和分配开发产品计税成本而确定的费用承担项目。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。 成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变的，应征得主管税务机关同意。 （苏地税发[2009]53号）成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》（见附件2）；《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。 （二）成本对象DE确定原则 1、可否销售原则。 ①能够对外销售的，可作为独立对象进行成本核算。 ②不能对外销售的，先作为过渡对象进行归集，再摊入成本对象①。 2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以