第十三章房地产项目营销分析.pptVIP

8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.1 房地产项目竣工验收的依据和标准 2.房地产项目竣工验收的依据 房地产项目竣工验收依据包括：⑴可行性研究报告；⑵施工图设计及设 计变更通知、补充图；⑶技术设备说明书；⑷现行的施工验收规范和质 量检验评定标准；⑸主管部门有关项目建设和批复的文件；⑹工程承包 合同；⑺建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定。 3.房地产项目竣工验收标准 房地产项目按期用途可分为工业项目和民用项目两大类。其中民用房地 产项目竣工验收标准为：⑴项目各单位工程和单项工程均已符合项目竣 工验收标准；⑵项目配套工程和附属工程均已施工完毕，并达到设计规 定的质量要求，具备正常使用的条件。 8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.2房地产项目竣工验收程序 按国家计委“计建设【1990】1215号”文件的规定，房地产项目的竣工 验收程序如下： ⑴根据房地产项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个房地产项目 （工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行； ⑵房地产项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计 及使用等有关单位进行初检； ⑶房地产项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要修， 并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主 管部门或建设单位向负责验收单位提出竣工验收申请报告。 施工收尾阶段 竣工准备阶段 竣工预验（施工单位） 结果 竣工初验（监理单位） 结果 正式验收（建设主管部门） 结果 工程交接 不合格 补修、返修（施工单位） 不合格 不合格 8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.3 竣工验收档案 房地产项目竣工档案是工程在建设全过程中形成的文字材料、图表、计 算材料、照片、录音带和录像带等文件材料的总称，它是工程维修、管 理和改造的依据和凭证，也是竣工投产交付使用的必备条件。 1.项目交工技术档案 项目交工技术档案既是证明项目目标控制可靠程度的技术文件，也 是该项目管理、使用、维护、改建或扩建的技术材料。 2.项目竣工技术档案 项目竣工技术档案是承建单位积累施工经验的技术资料。 1.项目交工技术档案内容包括： ⑴项目材料、构配件和设备质量合格证明； ⑵项目隐蔽工程验收记录； ⑶项目混凝土、砂浆和沥青砂浆试块的试压报告； ⑷项目施工图纸会审记录和设计变更通知单； ⑸项目变位测量记录，以及项目沉降和变形观测记录； ⑹项目质量检验评定和事故处理资料； ⑺项目设备调压、试压和试运转记录； ⑻项目全部竣工图纸及其有关资料； ⑼项目未完工程中间交工验收记录； ⑽项目开工和竣工报告以及竣工证明。 2.项目竣工技术档案内容包括： ⑴项目施工规划、单位工程施工规划和施工经验总结； ⑵项目技术革新试验记录； ⑶重大质量或安全事故档案、原因分析和补救措施记录，以及所采用的重要技术措施； ⑷项目重要技术决定，以及引进技术实施记录； ⑸项目各种混凝土和砂浆配比资料； ⑹项目施工日记； ⑺项目冬期和雨期施工技术组织措施； ⑻项目施工技术管理经验总结。 8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.4 项目竣工后的服务 在房地产项目竣工验收投入运行之后的一定期限内，设计单位、施工单 位和设备供应单位等，回头了解房地产项目的实际运行情况（如设计质 量、功能实现程度、施工质量和设备运行状况等）和用户对维修的要求 称为回访。 1.国家对保修期的规定 ⑴一般工业和民用建筑、公共建筑和构筑物的土建工程，保修期为1年； ⑵室内照明、电器、上下水道安装工程，保修期为6个月； ⑶室内供热和供冷系统保修期为一个采暖期或供冷期； ⑷室外上下水管道和小区道路，保修期为1年； ⑸工业建筑设备、电气、仪表和工艺管线等项，无明确规定，一般保修期可定为3-6个月。 8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.4 项目竣工后的服务 2.保修 在项目施工完毕并经竣工验收后，项目施工单位应向建设单位送交《建 筑安装工程保修证书》。保修证书中应列明工程简况、使用注意事项、 保修范围、保修时间和保修说明，并附有工程保修情况记录栏。 3.回访形式 ⑴季节性回访 ⑵技术性回访 ⑶保修期满前的回访 大多是在雨季回访屋面、墙面的防水情况；在冬季回访采暖系统的情况。 主要是了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺和新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决。 一般施工项目竣工后，承包单位的工程款保留5%左右，作为保修金，按照合同在保修期满后退回承包商。 8.1 房地产项目的竣工验收 8.1.4 项目竣工后的服务 4.回访内容 ⑴项目回访卡； ⑵听取用户意见； ⑶查询和察看现场由施工原因造成的问题； ⑷分析产生的原因； ⑸商讨施工项目返修事宜。 5.保修费用的规定 常见