商品房买卖纠纷的若干焦点问题.pptVIP

商品房买卖纠纷的几个焦点问题 万科集团 首席律师 中国房地产业协会法律专业委员会副主任 颜雪明 2010.8.15 一、关于买卖合同 二、区分所有权纠纷 三、质量纠纷 四、交付纠纷 1、关于《商品房买卖合同示范文本》 2、关于预售合同备案 3、关于补充协议 4、关于情势变更 （1）强制使用示范文本干涉当事人意思自治，是产生纠纷的重要原因。 合同法第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 （2）示范文本算是谁提出的格式条款？ 合同法第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 （3）示范文本的通病：法条式条文；宣示性条文；替交易双方作主。 ▲本房地产仅作 使用，买方不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买方应承担恢复原状的责任，造成卖方或第三方损失的，应承担赔偿责任。（深圳版预售合同，下同） ▲本合同生效后，对买卖双方具有法律约束力，买卖双方应当按照本合同中所约定的内容履行自己的义务。 ▲面积差异值在±0.6%以上至±３%以下的：超出的面积视为卖方无偿赠与；面积不足的，卖方应当双倍返还该不足部分的价金予买方。 预售合同备案是管理性要求，不涉及合同效力。 实务中的怪现象：不予备案；备案容易解除难。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。（《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款） 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。（最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条） 补充、变更合同，是当事人双方的权利，只要不违反法律和行政法规的强制性规定，任何单位与个人无权干涉。 ? 　 《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。 《合同法解释（二）》第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。 ——2007年5月30南京全国民商事审判工作会议文件 开发商制定下列补充条款都是不适当的： 出卖人保留外墙及屋面的权益。 买受人放弃底层花园的权益，同意由底层业主使用。 买受人放弃露台的权益，同意由该露台相邻的业主使用。 条款被认定无效； 作出不利于卖方的解释； 意想不到的沉重负担。 最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二) 第六条? 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 合同法解释（二） 第二十六条? 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 情势变更三要件： 客观情况发生无法预见的重大变化； 不是不可抗力亦不属于商业风险； 继续履行明显不公平或不能实现合同目的。 买房贷款落空是不是情势变更？ 今年4月12日，张某与房主宋某签约，买卖一套房屋，总价为555万元，张某支付了15万元定金。张某计划贷款200万元。办理贷款过程中，“新国十条”出台，银行停止对第三套房贷款，张某起诉到法院要求解除房屋买卖合同，并要求对方退还定金。庭审中，张某提供证据证明其与妻子名下已分别登记了海淀区、朝阳区两套房产。卖方宋某认为，合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，因此不受“新国十条”中